金融街地产 BROKER 李军
在即将过去的2020年里，虽然全球经历越来越严重的疫情，而且一些行业还处在停摆，和半停摆状态，甚至很多享誉几十年名店，品牌店都无法为继，关门大吉！但多伦多的房屋市场却逆势飘红，越来越红火。周边有很多朋友，看到如此局面深惑不解。很想了解一下即将来到的2021年多伦多房市行情。其实，具体预测房市未来行情，作为一名普通地产经纪，是不具备这种资格的。也可以这么说，几乎不会有人能精准确定未来房市具体走势。但房市作为经济领域一个重要产业，一定与全球政治经济形势存在密不可分的千丝万缕关系。本文从几个基本面探讨一下2021年的房市。纯属个人看法，仅供大家参考。
中美关系未来的发展趋势，对多伦多房市，和全球房市在2021年走势影响非常大。过去的40多年里，中美关系发展顺利时，美国是中国最大的净外汇来源国。自从中国加入世界贸易组织后，中国对全球贸易急剧发展，短短20多年，从一个几乎封闭国家，成为全球工厂，成为世界制造业中心，和产业链最立体，最密集的国家。很快成为世界贸易第一大国。但其中只有对美贸易的顺差最大。中国每年对美国的贸易顺差近乎5000亿美元。这些贸易顺差除了一部分进口粮食，进口石油，进口芯片等国家国计民生必需品外。剩余的一部分用于国民出国旅游，留学，移民，顺便在国外投资买房。这就是过去20多年来，美国，加拿大，澳大利亚等国家的留学，旅游和房地产红火的最主要原因。但近一年，中美关系出现重大变化，从贸易战开始，已经演化越来越复杂。甚至有进一步上升到政治层面（台湾问题），和军事层面（南海，和台海）的可能。有人说，如果中美关系再进一步恶化，别奢望国人到海外买房，估计到时候人们就连出国旅游，出国留学都会非常难，甚至办个人护照都会非常难。因为国家一旦失去来自美国的巨额贸易顺差。有限的外汇要用在特别重要的国计民生上，如，粮食，芯片，石油等。如果是这样，还指望国内资金支持多伦多，温哥华，悉尼，和墨尔本等城市的房市是不现实的想法。
不确定疫情对房市的不利影响。这次疫情的病毒变异周期太短，疫苗刚刚研制出来，伦敦就有发现传播能力更强的病毒变异体。如果是病毒变异周期比研制疫苗的周期更短，那这次疫情很难在短时间内根除。由此，病毒对社会经济的影响，和对房市的影响也很难结束。有人说，这次病毒是谎言和泡沫的克星。病毒所到之处，往日繁忙的街道会变成一片萧条。人为精心编织和维护的资产泡沫也会随之破灭。而且这病毒还蔑视权威，难于驾驭，无法用谎言掩饰，回避和掩盖。应对这病毒的办法只有通过信息透明，通过科学，通过客观应对办法才有可能解决病毒问题。历史上，数次病毒和细菌大流行，都是在在纠正人间的不平之后，悄无声息地走了。目前，国内很多商业门市房，在疫情和电子商务的夹击下，已经处于破产边缘。即便是一线城市，深圳，广州，北京，多伦多等的商业区，一些门市房都开始关闭，更不提大批三线，四线城市了。还有很多商家即将关闭。现在缺乏实体经济支持的高价门市房已经很难出手，降价已是事在必行。二十多年来，由于过长的经济顺周期，很多物业投资者，已经淡漠了投资风险意识。加之，整个社会都处于高杠杆，高负债，高风险运行状态，国家如此，企业如此，家庭也如此。过去，高杠杆，高负债给国家带来的是高速发展，给社会带来的是欣欣向荣，给投资带来的是高利润，和高回报；那这次疫情之后，高杠杆，高风险，和高负债可能会国家，社会，和一些投资者带来很多麻烦和棘手问题。有人说，如果疫情继续蔓延，酒店，餐饮，航空，旅游，和其它服务也继续处于半停摆状态。同时，这会加快房屋降价销售。势必导致房市开始下行。彻底改变十多年形成买房即挣钱的思维惯性。房地产历经二十多年的繁荣，目前，房地产已经步入夕阳产业，巨额过剩产能和产量已经形成巨额债屋，巨额库存，巨额呆账，坏账，巨额浪费，和难以梳理的社会矛盾。毋庸置疑，靠房地产发展经济这条路已经很难继续走下去了。
有人说，目前低利率，和政府给家庭发放疫情期间救济金是有利于房市的。怎么说呢？低利率时期是否应该买房，这要看你买房的目的。如果一个人买房是用于投资。那在低利率区间买房，你可能错了！怎么解释呢？这里不做定量分析，只是定性解析一下。同样一座价值100万的房子，在不同的房贷利率环境，房屋的市场价格是不同的。房贷利率越高，房价越低。同样价值100万的房子，在房贷利率为8%时，可能只能买80万；但当房贷利率为1%时，可能卖到120万。但房贷利率是波动的，而且一个3年左右的TERM结束后，新的房贷利率要随行就市的。因此，有一些房屋投资者告诉我，他们通常在高利率时买房，在低利率时买房。这样与大多数人买房时机反向操作，才是投资房地产获得良好收益的诀窍。所以说，目前的低利率时期，是政府防止房地产崩盘，防止诱发新一轮经济危机的措施，可不是房屋价格上涨的利好动因。同理，政府疫情期间救济金也不是房市利好的动因。为什么这么说呢？大家知道银行和金融机构发放信贷的标准是经济实体或个人的创造财富的能力。金融机构对创造财富越强的人，发放信贷的越有信心，发放额度越大；反之，金融机构对没有创造财富的人，是不肯发放信贷的。过去，多伦多家庭平均收入是10万加币，当人们去金融机构申请房贷时，金融机构平均会给每一个家庭50万或60万的房贷。但如果多伦多每一个家庭都领救济金。一年一个家庭最多领5万，对比没有疫情前下降一半。这时，人们到金融机构申请房贷。对不起！凡是接受赠与或救济金之类的收入，金融机构一般不发放信贷依据。就是说，大家都领救济金后，不但收入减少一半，而且买房都不带杠杆了。有多少钱，只能买相应的价格的房子。这显然对房市不是利好！
总之，疫情对全球经济，对房地产业的影响还没有完全显现出来。一般来说，房地产市场周期是落后大经济周期半拍的。即，大的经济环境开始上升，房地产市场还需要一段时间才能开始上升；反之，社会大的经济环境开始下降，房地产市场也需要一段时间开始下降。无论上升还是下降，房地产市场都滞后社会大经济周期一段时间。疫情期间，社会经济活动基本处于停摆状态，各行各业创造的物质财富远远低于疫前。但信誉好的发达国家为了维持正常社会经济活动，即便没有相应的物质财富，当照常发行社会救济金。因为这样的纸币不但能内循环，而且还可以外循环，即可以到国际市场采购物质财富。这样，信誉好的国家可以将自己的经济困难转嫁给发展中国家，让信誉处于弱势的国家分摊信誉好的国家疫情期间的经济困难。但信誉不那么好国家，情况就不一样了。不论政府发行多少纸币，都无济于事。而且纸币发行越多，通胀越严重，产生的问题也越大。最后，在长期的疫情情况下，大到国家，小到家庭就像下围棋一样，相互“比气”，看谁能延气，看谁的气长，谁就会是最后的赢家。毋庸置疑，国家良好信誉，国际公认的货币，现金是特别有助于“延气”，和“长气”。由于疫情，全球大的经济环境不好，但房地产市场好像继续创新高。面对这种形势，不同人有各自不同的看法，有人乐观继续看涨；也有人保守一些，劝大家，“别错把日落当日出”。（本文纯属学术探讨，学术交流，不做任何人房屋买卖依据）
