金融金地产 BROKER 李 军
最近一些年来，很多致力于投资商业物业的新移民，在多伦多周边地区很难发现令人满意的商业物业。其原因，就是由于十年来全球的泡沫经济，外加新移民的人为炒作，导致多伦多核心地带的商业物业价格太贵，泡沫太大，投资回报率太低。而且这样物业本身又旧，又小，又老，价格却高的离谱，动辄二，三百万加币。近几年来，在多伦多，我带一些客户看了很多商业物业，看完后，算一下投资回报率，再看一看物业本身。客户都皱着眉，感到实在是找不到投资这样物业的理由。物业价格既贵且旧，回报率很低。这两年，浪费很多时间，收获甚微。其实，新移民投资商业物业这个方向还是很好的。一般来说，相对于投资住宅物业，投资商业物业的优点是，好管理，投资回报率高，投资风险小。问题是现在还有没有这样比较理想的商业物业呢？答案是有的，但我们必须跳出多伦多这个被新移民炒作好几个回合的区域，到那些既有区域发展优势，物业本身又好，物业价格又低，投资回报率又高的地区投资商业物业。先哲们说，“风物长宜放眼量”， 今天，我为大家介绍一个非常具有商业投资价值城市—伊利堡商业物业。
首先，伊利堡商业物业有优越的区域发展优势。商业物业位置的选择是非常重要的，商业物业位置选对了，那以后的做起生意来，自然事半功倍，这样的物业自然就有价值；反之，如果位置选错了，那必将事倍功半，这样的物业就不会有什么价值。纵观国内国外的商业城市的发展，人们不难得出这样的结论，区域交通枢纽，区域经济中心，口岸城市，或是节点城市，这类城市有得天独厚的商业发展优势，就像深圳，北京，满洲里等等。今天向大家介绍的商业物业就位于这样的口岸城市，节点城市–加拿大和美国的边境城市伊利堡。伊利堡是具有悠久历史的名城，位于伊利湖东端，尼亚加拉河北岸，隔河与布法罗（水牛城）相望（布法罗+卡特罗格斯都会区合共人口121万5826人）。每年都穿梭不息的车辆通过“和平桥”往来加，美两国，往来于口岸城市伊利堡和对岸的水牛城。这些不断增长的人流，物流自然会对伊利堡的商业发展带来生机和活力。长远来讲，伊利堡的商业一定会越来越好。这是人们投资伊利堡商业物业原因之一。
其次，投资伊利堡商业物业原因之二是投资回报高。俗话说，“一铺养三代”，“家有万贯，不如有个好门面”，但这话得有个前提，这个商业物业的泡沫不能太大。新移民炒作几个来回的多伦多热点商业物业，泡沫太大了！亲眼看到新移民投资这样大泡沫的物业，不论是自己用物业做生意，还是将物业出租给别人，结果都不理想，或是赔钱，或是回报率很低。投资这种泡沫化商业物业后，感到日常经济压力非常大。这样的商业物业，已经不是“一铺养三代”，而 “一铺坑三代”的问题了。但如果新移民把眼光再放远一些，跳过多伦多，投资口岸城市伊利堡商业物业，那结果就可能完全不一样。在伊利堡，有些商业物业的回报率高于5%，甚至更高！事实上，一些很有前瞻性，视野很宽的商业物业投资者，早在几年前就开始避开多伦多，开始在多伦多周边小镇投资商业物业。现在这些具有前瞻性的投资者的生活比投资大泡沫的多伦多商业物业移民好的多！
最后，投资伊利堡商业物业租金低，投资风险小。最近，据有关信息称：“大陆实体店关门潮来势汹汹，哀鸿遍野，尤其是租金较高的实体店铺关门现象更多。有关人士分析统计，一些店主将这种现象的原因归咎于物业价格泡沫太大，铺租太高，外加电子商务冲击。大陆的电子商务发展比北美要超前几年，大陆的实体店铺关门现象值得我们在多伦多投资商业物业人们警示。投资商业物业要选择物业本身比较好，单位面积租金比较合理，投资回报比较高的物业，就像伊利堡这样的商业物业。尽可能回避多伦多某些又老，又旧，又小，价格高的离谱的商业物业。这样泡沫化的商业物业唯一的优势就是单位面积租金高，一平方尺几十加币，甚至过百加币。事实证明，这样的商业物业受电子商务冲击最大！电子商务利用的是虚拟空间，有低成本的优势，对那些泡沫化商业物业冲击最大。所以，今天人们选择商业物业投资，一定要选择受电子商务影响较小，单位面积租金低，投资回报率高的商业物业，就像位于伊利堡那里的商业物业。
经过上述分析，人们不难理解，投资商业物业，一定要选择有区域发展优势的城市，一定要选择资产泡沫比较小的商业物业，一定要选择单位面积租金比较低，风险比较小，投资回报率较高的商业物业。今天，我向大家介绍一个城市，名字叫伊利堡，这个城市距离多伦多有200公里，车程两个小时左右。距离举世闻名的大瀑布仅20分钟左右车程。该城市的物业受泡沫经济影响很小，商业物业的价格很低，投资物业的回报率比较好。是新移民商业物业的投资洼地。此外，伊利堡还是一座历史悠久的历史名城，一座风景如画的旅游城市，是一座连接加拿大美国的节点城市，一座口岸城市。城市坐落在伊利湖和尼亚加拉河交汇处，隔河与美国布法罗相望。城市的地理位置非常优越，城市物业不但极具投资潜力，而且也非常适合居住功能。非常欢迎大家来伊利堡投资物业（本文纯属个人观点，内容难免有误，不做房屋投资者依据，特此声明！李 军 微信 junli64）。
