马修·亚历山大：新房供应枯竭了。原因如下

自由党通过增加住房供应和降低前期成本来实现住房可负担性的计划将是一场艰苦的战斗。住宅建设投资在2021年达到顶峰后，经通胀调整后多年来一直低于疫情前的水平。

放缓的原因是建筑成本上升，尤其是融资成本上升。2024年针对房地产开发商的一项调查显示，94%的北美建筑商认为资本成本是令人担忧的一个关键问题。

唐纳德·特朗普的全球贸易战带来的未来成本的不确定性也对加拿大房地产市场的新投资构成了新的威胁。

同样，新屋开工量在2021年利率接近于零的峰值之后也出现下降。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）预计，这一趋势将在未来几年持续下去。尽管预计新屋开工量仍将高于十年平均水平，但仍远低于到2030年弥补约350万套结构性住房缺口所需的水平。事实上，CMHC的最新报告估计，要恢复到2019年出现的住房负担能力水平，未来十年每年需要新建43万至48万套新住房。要达到这一数字，加拿大的住房建设速度需要大约翻一番。

自 2021 年达到峰值以来，投资放缓主要集中在安大略省和不列颠哥伦比亚省的独栋住宅投资上，这些地区的独栋住宅价值上涨，许多年轻家庭不得不离开该省以更实惠的价格寻找更多空间。

此外，多单元住宅项目投资的下降可能会对开发商造成沉重打击，尽管这类项目对解决结构性住房短缺问题影响最大。随着多伦多和温哥华等地公寓市场的下滑，投资者的资产回报率也随之下降，在某些情况下，他们甚至蒙受了损失。

事实上，加拿大公寓融资的性质，加上限制性土地使用和分区法规增加了成本，阻碍了更多单元的建设，造成了市场扭曲，使其无法填补住房供应缺口。例如，银行和其他贷款机构通常不会向公寓开发商预付任何建设资金，除非开发商预售了任何新建多单元公寓楼中约70%的单元。因此，开发商越来越依赖投资者的资金。

尽管数据显示安大略省和不列颠哥伦比亚省最大的住宅房地产投资者群体是居住在该省的居民，但典型的投资者在多伦多和温哥华的公寓市场中都占有很大的份额。加拿大统计局发现，2020年，投资者拥有多伦多所有公寓的39%，温哥华为34%。

投资者的融资鼓励开发商建造更小的公寓单元，因为这些公寓单元成本较低，且仍能提供足以支付抵押贷款的租金收入，但对于搬离多伦多的年轻家庭来说，却无法提供足够的空间。加拿大统计局发现，自2016年以来，多伦多约有38%的公寓面积不足600平方英尺（约57平方米），而之前这一比例仅为7.7%。

随着房地产市场降温，加拿大将不得不继续建设并进一步缓解需求，但这可能还不够。收紧的利率政策、不断上升的衰退风险以及不断上升的经济不确定性已经吓坏了买家。如果金融状况继续缓解，被压抑的需求最终将得到释放。由于加拿大各大都市地区的房屋空置率低于健康水平，需求的激增将引发竞价战，从而推高房价，就像新冠疫情期间房价开始飙升时的情况一样。

而且由于房地产是经济中对利率最敏感的行业之一，其成本对整体价格水平的贡献最大，因此价格上涨将给央行带来再次加息和收紧金融条件的压力，这将进一步阻碍投资。

加拿大大规模增加住房供应的最佳时机是2021年的峰值，当时利率接近于零。由于利率政策已不受总理马克·卡尼掌控，他将不得不想办法大规模增加新住房建设的投资。值得庆幸的是，卡尼有很多事情可以做。

也就是说，他可以消除一些现有的住宅投资障碍。例如，正如迈克·莫法特指出的那样，禁止外国投资者投资住宅地产，在他们购买二手房或购买公寓并提高租户租金时，会造成问题。然而，将这些投资重新引导到新房建设上，而不是彻底禁止，可能会为开发商带来新的资金来源，而不会增加对现有住房的需求。

一个更雄心勃勃的计划是设立一个国家住房建设基金。在公共企业中心的一份政策文件中，共同作者保罗·威廉姆斯和雅科夫·费金认为，面临住房供应严重短缺的政府应该设立一个基金，供私人和非营利开发商获取资金，并启动建设。

这一想法不仅仅是为了减轻当今高利率对住房建设的负担，而是为了创造一种经济环境，使住房建设在困难时期不会下降，并在一定程度上不受整个商业周期的影响，从而使新住房的供应渠道随着时间的推移保持顺畅、稳定和高水平。

自由党已经实施了补贴建筑业的政策，例如公寓建设贷款计划和经济适用房基金，但这些政策并未为面临成本上涨的开发商提供救济。如果我们政府的住房负担能力政策旨在增加供应并降低成本，就必须扩大对房屋建设及其所需融资的支持。