金融街地产 BROKER 李 军
金融杠杆就是房地产投资的金融调节器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。
目前，由于20多年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接增加家庭负债负担，社会资产泡沫过大，进一步威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，企业产品在国际市场竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如，前几年美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。
为避免金融危机，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，发达国家政府控制房地产过分投机的措施更多使用的是金融杠杆。实践证明这方法非常有效。国家央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆。这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强该国整体金融体系信用等级，从而使该国社会经济平稳健康发展。
国家央行通过宏观调整金融杠杆率，可以有效地房地产供需关系。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘5’,在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资5×10+10=60（万），投资者只能够买60万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’, 在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资10×10+10=110（万），投资者可以买110万的房屋。国家央行通过调整投资杠杆率，可以宏观调控家庭房屋购买力，和社会负债率。在资产泡沫特别严重的情况下，国家央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地抑制房屋需求；反之，当市场不振，需求不足时，央行通过加杠杆，可以增加家庭房屋购买力，增加房屋市场需求。
金融杠杆既能能够帮助人们进行房屋投资获利；但同时它也能放大投资风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而，投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反。这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。
比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋价格下降20%，他总资产就变成了50*(1-20%)=40万。投资人亏损10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房子。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋价格下降20%同样情况下，总资产还剩250万*（1-20%）=200万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产200万都是银行贷款，自己的本金50万完全亏没。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样下降20%情况下，投资人多亏了50万-10万=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了10*4=40万。这说明，在房屋市场不好的情况下，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。
又比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋上涨20%，他总资产就变成了50*（1+20%）=60万。资产净增加10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房屋。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋同样上涨20%情况下，总资产还剩250万*（1+20%）=300万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产净值=300-200（银行贷款）=100万，扣除自己的本金50万，投资人在房屋同样上涨20%的情况下获利为100万-50万=50万。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样上涨20%情况下，投资人多赚10万*4=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的盈利被放大了40万。这说明，金融杠杆率越大，市场好的情况下，获利也相应放大。
政府通过精准房地产统计和预测房地产的总体走向，通过央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险，和维护整个社会金融体系的安全。此外，缩短金融杠杆，还有助于增强国家整体金融体系信用等级，从而使国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。
事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使房地产实现软着陆，从而避免严重的经济危机，避免国家，企业，和个人遭受重大经济损失。
国家央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆，能有效地抑制一个国家的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了该国房屋市场的投资风险，使国民总体负债率下降，减小社会资产泡沫，降低社会经济运行成本，增强企业竞争力，维护国家金融体系的良好信誉，避免一个国家发生金融危机，最终目的是使一个国家的房地产市场实现软着陆。反之，当出现经济萧条，社会购买力萎缩，经济不振情况下，国家央行会适当降低贷款利率，加大金融杠杆，以增强居民购买力，增加房屋市场需求量，振兴社会经济。因此，金融杠杆是一个国家宏观经济的调节器，它能有效地调整房屋市场的冷热度。（本文纯属学术探讨，学术交流，不做任何人房屋买卖依据）。
