金融街地产 Broker 李 郡
在多伦多，换房是普遍存在的事情，比如，以小房换大房，以大房换小房，或以公寓换独立房等等。换房在一般来说，直感是非常简单的事情。而在有经验的地产经纪眼里，这是一件需要非常慎重，非常小心，和非常专业地运作才行。否则，会给客户带来较大财务风险。简单说来，换房有两个选择，一个是“先买后买”，另一个是“先买后卖”。针对不同的客户，和不同的社会经济形势，一旦选错了次序，会给换房人造成巨大风险和经济损失。下面，浅析一下几种换房风险问题。
首先，回顾一下2017年4月份，和近期政府。和央行调控政策出台后大多伦多地区独立房市场变化。新政策出台后，月度成交均价下降大幅度回调；月度库存急剧上涨；月度成交量陡然下降。
在这期间换房的新移民，以政策出台为界限，先买房后卖房，与先卖房后买房，看似简单的次序问题，但发生在政府房屋市场调控政策节点上，对家庭财务影响巨大。如上图所示，在房市下行情况下，先卖后买比先买后卖要好得多。更重要的是可以控制换房过程中的风险。
前事不忘，后事之师,先来分析“先卖后买”的换房人结果。在2017年2月，3月，和4月份，大多伦多仅在YORK地区独立房市场就有近4000人，是在月度成交价峰值区间卖出自身独立房。如果这些人的一部分，买入的房子是在政府调控政策出台之后，那这批换房人家庭资产仅在两三个月时间内净正增长20%左右。即一个买房首付钱，也几乎是一个普通家庭的净资产。这还不是最重要的，重要的是，政策出台之前，换房人所卖的房子，是在卖方市场卖的。自己的房子不论状态如何，都是在很多人抢Offer情况下，抢走的。而政策之后，这些换房人，买房时，市场又处于买方市场。市场房屋远远供过于求。买房人可以从容选择自己心仪的房源。再有，由于“先卖后买”的换房人，可以拿到Firm Offer之后，轻轻松松地到金融机构申请房贷。几乎不存在任何风险问题。
反过来，再分析“先买后卖”的换房人结果。在2017年2月，3月，和4月份，大多伦多仅在YORK地区独立房市场就有近4000人，是在月度成交均价峰值区间买入独立房。如果这些人的一部份，是在政府房市调控政策之后卖出自身房子。那结果正好与“先卖后买”的换房人结果相反。首先随着月度成交均价的下降20%多的情况下，这些“先买后卖”的一部人先损失一个20%首付，换一句话说，损失一个普通家庭的家庭净资产。其二，这些换房人，买房时，是在卖方市场，在供不应求情况下，抢到的房子。买到的房子不见得理想；而卖房时，是在买方市场情况下，是在市场房子远远供过于求情况下卖房，是在交接日一天一天逼近情况下卖房，是在房贷没有着落的情况驱使下卖房，是在看房人非常稀少的情况下卖房。其情景可想而知。最重要的是风险问题。这期间，一些“先买后卖”的换房人面临重大风险问题。一些换房人，由于高价买成房子，而自己的房子却迟迟卖不出去。或者即便卖出去了，但由于是降价20%左右卖出去的。而面临银行无法申领到足额房贷。进一步影响房屋交接。甚至发生连锁违约事件。给“先买后卖”的换房人带来极大的家庭财务风险。
如何规避政府房市调控政策节点大多伦多换房风险。当今社会，不同的人的“风险意识”差异巨大。其中，“风险意识”较强的人，都比较保守一些；这样家庭的人在经济活动中，常常把风险分析放在首位；而“风险意识”淡漠的家庭正好相反，常常把忽略经济活动中潜在的风险问题。这样的人，认为风险是小概率事件。风险虽然是小概率事件，但它一旦发生，那是灾难性的。足以对家庭造成不可挽救的损失。有些风险是可控的，但有些风险是不可控的。如同换房这样的风险就是“可控的风险”。经常看见有些人，一旦遇到新事情，不知道咨询谁。告诉你一个规律，遇事就咨询那个与你利益相关的人专业人士。虽然我是一名有10多年经验的老经纪，但有时也会遇到新问题。遇到新问题，我就想起我的老板，想到Vicky, 这不仅因为她长的漂亮，而是因为她与我的利益一致。在处理地产问题上，老板与我是“一荣俱荣，一损具损”。她给我的建议，我可以放心地使用。但现实生活中，经常看到，一些“换房人”自己已经有签约经纪，不去咨询，而去咨询其他不相关的人。咨询那些与换房人的利益不一致，甚至利益相冲突的人。这些人往往一点都不靠谱。当然了，这些人在回答你的咨询时，也没有任何责任可言。反正，作为一名地产经纪，当有一些疑问时，我就想起与我利益一致的人，即Vicky，她不可能误导我，她给出的建议一定靠谱。同理，在这里，也希望“换房人”在换房时，多多咨询自己签约的地产经纪，因为他们与你的利益一致，他们的建议比较可靠。
多伦多新移民换房，的“先买后卖”，和“先卖后买”，看似简单次序问题。但如果发生在政府调控政策节点前后操作，那可需要倍加小心。次序不同，结果天壤之别。有人说，在买方市场时，先卖后买；在卖方市场时，先买后卖。这只是从经济角度考虑的。但如果从规避风险角度考虑，不论是买方市场，还是卖方市场，都要先卖后买。因为卖房是否卖得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利于房市政策。很多换房的人，已经买好房子。压力测试政策一出台，房市立刻冷清，别说买房了，就连看房子的人都寥寥无几。眼看已买成的房子交接日一天天逼近，但房子就是卖不出去。而买的房子是在政策出台之前，是高价买的；而卖自己时，已经是政策出台之后，已经是买方市场，房市已经是供过于求。这种形势下，自己的房子被迫降价还卖不出去。那情景真是急人。其中，一些换房人，在简单“一买一卖”过程中，给家庭财产带来巨大风险，带来巨大经济损失；相反，一些人在“一卖一买”过程中，家庭财产出现短时间跳跃性增长。有人说，这个现象值得当今有些“换房人”引以为戒。换房时，千万要留意这过程的风险问题！尤其在房市下行过程中，换房一定要先卖后买。（本文仅为作者个人看法，纯属学术交流，学术探讨，不作为任何人房屋买卖依据！）
