金融街地产 Broker 李军
最近的一段时间，经常路过世佳堡Mccowan地铁终点站建设工地。每每看到一座座高高耸立的吊塔，和井然有序的建设工地。职业的敏感，令我联想很多与自己业务相关的事情。因为平常带客户看房时，客户总在问，哪里的房屋有投资价值？哪里的物业有潜在的上涨因素？作为一名在多伦多做了10年多的地产经纪，非常理解客户这样的问题。本人这些年也亲身见证了，在多伦多，买具有投资价值房屋的重要意义。以往十多年里，大多伦多的各类房屋总体都是上涨，而且年均上涨率在8%左右。但有的物业上涨高一些，有的物业上涨低一些。上涨率高的社区房屋的业主，几乎不用做辛苦的工作，也不用天天为挣钱而烦恼，业主也能多伦多生活业非常轻松；反之，在不适合的时机买了不那么具有投资价值的物业，人们可能会感受到一些经济压力，生活也会有一点辛苦。那如何帮客户寻找一些有投资价值的房屋呢？据我多年的观察，最好的办法之一就是瞄着政府的城市发展方向，沿着政府城市大型基础建设工地，如在地铁建设工地周边社区，投资Lot比较大独立房是一个相当有效的投资房屋方法。
首先，一旦地铁开建，地铁周边社区与地铁相关配套设施也会随后开始建设，如高密集度公寓，和社区工商服务业都将随之陆续开建。这理由不难理解，地铁建设费用是城市基础建设费用最高的投资，每公里建设资金高达数亿加币。是投资就要求有合理回报。目前，世佳堡新建地铁沿线的人口密集度根本无法支撑段地铁的正常运行费用。政府从某种意义上讲，也是一家“大公司”。为保证政府投资的良好回报，势必会有倾向性增加地铁沿线的公寓密集度，和相关工商设施。如果在目前大多数人们没有意识到时候，先在新建地铁沿线投资Lot比较大的独立房，相信这是一个比较具有前瞻性的投资方向。因为新建地铁沿线都是老社区，都是成熟社区，都是低密度的独立房。政府想在这一带增加人口密集度办法，只能多建公寓。但由于没有空地可建，只能通过拆掉原有独立房，和Plaza改建成大型公寓。这对于在地铁沿线拥有独立房的业主来说，都是投资利好。不论自己的房子将来被开发商用于建公寓，还是继续保留。根据以往经验，物业增值是大概率事件。看一看，北京地铁站附近的四合院，和多伦多地铁站沿线的独立房价值，就会理解未来士佳堡新建地铁站周边独立房的价值。
其次，地铁附近的独立房所附的土地潜在价值更大，未来具有增值效应。众所周知，多伦多的房子是由两部分组成，一是房屋本身，二是房子所附地皮。目前多伦多地区的房子所附地皮价值都高于房屋本身价值。300万的独立房，地皮的价值可能是200万，房子本身的价值可能是100万。房子本身是随时间折旧和贬值的，房子是越旧越不值钱；但房子所附的土地是随时间不断增值的！我们过去谈到房子增值通常是指房子所附的土地增值。或者，即便房子本身随时间折旧了，贬值了，但房子所附的土地却增值很大，远远大于房屋本身的折旧，总体来说，整个物业还是增值了。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房这样，占地大的旧民宅也没有那么值钱。那时，人们普遍认为独立房太“土”，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，随着人口不断增加，随着城市的基础建设，城市的地皮越来越贵。这是因为大型城市基础建设，就相当于在社区地面以下埋钱。哪个社区地面以下埋的钱多，那个社区的地面的价值当然就大。那现在政府正在世佳堡新建地铁沿线“埋相当多的钱”，这新地铁建设无疑会大大增加这一带房屋的物业价值。这与当时北京站地铁附近的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿是一个道理。
再有，多伦多和北京有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的地铁沿线民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。今天士佳堡新地铁沿线的独立房就是昨日北京地铁沿线的四合院，增值潜力巨大。此外，在多伦多投资独立房还有北京四合院没有的好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。
说到独立屋的产权“FreeHold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”Free Hold”这种物业产权形式,可以说业主的权益最大,责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。除此之外,在多伦多,人们还可以看到其它两种物业产权形式,即Condominium─共管产权,FreeholdCondominium─自由共管产权, Leasehold-租赁产权等等。
人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任却很大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了。其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后,业主还要不断地交各种费用。一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，投资者要搞清所投资物业的性质。不是“拥有”就有价值，不是“拥有”就有利于自己。人们更重要的是看你“拥有”的是义务和责任，还是“拥有”的是权益。有的公寓每月需要交2000多加币的管理费。拥有过高日常费用的物业，某种意义上讲，其实不是拥有财富，而是拥有责任和义务，也是拥有一种负担。一旦物业管理费超过类似物业的租金。理论上讲，这样的物业是没有价值的，甚至可以说价值是负数。白给都不能要！理解这样的道理。投资时,最好选择业主权益较多独立屋，选择“Free Hold”的物业去投资,尤其是选择士佳堡新地铁沿线的Lot大的独立房，因为这种物业的产权不但产权清晰，而且有潜在投资价值。
有人说，投资物业也需要联想和逻辑。今天看到世佳堡地铁站建设工地，能联想到之前多伦多其它地铁终点站周边新建和改建的各种工商设施，和新建的大型公寓情况。这些增建的大型公寓，增加的人口密度，不是政府工作人员的主观愿望，而是地铁能够正常运行的客观要求。按照这种逻辑，新的地铁沿线社区的地皮增值是必然的。基于这种逻辑，在大多数人没有意识到这趋势，事先在这一带投资Lot大，位置好的独立屋。一旦地铁正常运行，投资回报率多半会令人满意。与此相反，投资者,用同样的钱去投资别的什么物业,或投资边远小镇的房屋，或投资坐落在绿地和湿地上的房屋。那结果可能就完全不一样了! 因为政府近期不可能在那里投资大规模基础建设，不可能建地铁，和铺设光缆，更不可能在那里“埋钱”。所以，在士佳堡新建地铁站附近投资Lot大的独立房是一项比较好的选择！（本文纯属学术交流，学术探讨，不做任何人房屋买卖依据，特此声明！)
