金融街地产 Broker 李军
目前，随着全球一体化的步伐加快，越来越多的中国家庭开始进行海外投资。据有关资料显示，最近一年来，中国家庭海外投资已成倍增长，2015年，中国居民的海外投资总额已达几百亿美元。当前，中国经济前景不明，股票市场跌宕起伏，和国内房地产黄金时代已经结束的情况下，很多视野开阔的有识之士意识到海外投资的意义，意识到家庭资产多元化配置的迫切性，意识到在多伦多这一世界最适合人类生存和发展的移民城市投资房产的重要性。改革开放三十年来，国人的生活质量，生活方式，和家庭财富已经发生巨大变化。过去，几代人生活在一个边远村庄里，或者几代人生活一个传统小镇里；而现今，很多中国家庭成员已经国际化，儿子在澳洲，女儿在美洲，自己在中国，借助互联网家庭成员之间相互传递着彼此关爱。当前，中国政府出台很多很好的政策，鼓励国人走出去，鼓励个人进行海外投资业务。人民币国际化，更是为国人进行海外投资创造便利条件。“走出去，世界就在你眼前；走不出去，眼前就是你的世界”。当国人移民海外，移民到多伦多时，发现外面的世界真精彩！尤其是多伦多的房屋，对于中国家庭非常有投资价值。其理由是，投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值；投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险；投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。
首先，在投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值。自从2008年美国金融危机以来，这几个新名词“量化货币”，“宽松货币”等等新鲜词频繁出现在各种媒体。大家虽然不能准确的明白这些名词的准确含义，但都知道就是多各国都在不断或明或暗地多印钞票。经济危机时，需要印钞票；政府财政大规模赤字，也需要印钞票。一句话，经济一困难时，就得多印钞票。致使市场上流通的货币越来越多。而且品种也越来越多，什么虚拟货币，数字货币，电子货币等等，令人眼花缭乱。二十年前，在中国，听说谁是百万富翁，觉得这个人非常了不起。而现在，由于货币的超量发行，某些城市，整个社区的物业主人都是百万富翁。过去的衣衫不整的农民，只有几间破旧房子，一动迁，转身变成百万富翁，千万富翁。这诡异现象令人不可思议！但又能上哪说理去？如没有全球性的宽松货币政策，如果货币发行总量还保持在二，三十多年前的水准。这些多百万富翁是不可能的。这些富翁挣钱的方法各自不同，但与房地产有关的一定占大多数，因为房地产会使物业业主“被富贵”。有些新移民，十几年前，在多伦多市中心买个二十几万的旧房子，十几年来，随着货币发行量的增大，二十几万的旧房子到现在变成一百二十几万，整整增值一百万加币。物业业主不知不觉地成为百万富翁。人们称这种现象为“被富贵”。这些年，像北京，上海，广州等国内一线城市。这种“被富贵”的百万富翁太多了。多伦多也一样。货币永远随着时间而贬值，物业和土地永远随着时间增值。远的不说，30年前的30万加币和现在的30万加币是完全不同的两回事；这是不争的事实。所以，在全球宽松货币政策下, 在多伦多这样一线城市，投资独立房, 如果不出极其不正常的事件, 家庭财产增值是很自然的事情.
投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。投资风险是每个投资人必须考虑的事情。国内一些企业家，在家庭事业取得阶段性投资成功后，有分散投资风险意识的人，和没有分散风险意识的人，这两种投资人的命运会是天壤之别。那些没有分散投资风险的国内企业家，由于投资领域单一，一旦社会出现产业调整性经济问题，比如去产能，去库存等问题时，自己的企业会短时间内，促不及防地从波峰跌入深渊，直至企业破产倒闭。前些年，国内很多煤矿老板，风光一时。在能源产业景气时，这些煤矿老板压根就没有想到今天的局面，一味单一地扩大投资煤矿产业，从来没有想到适时进行海外投资，没有想到到多伦多投资一些房产。不料，世界政治经济风云变幻莫测。此一时，彼一时，当年机声隆隆的洗煤工地，如今一片蒿草；昔日的无限风光的煤老板，变成到处躲债的流浪汉。与此类投资人不同，另一类视野开阔的有识之士，在国内事业取得一些成绩之后，及时分散投资风险。在世界最适合人类生存和发展的城市，在朝气蓬勃的移民城市，在全球一线城市多伦多投资一些房产。无论世界政治经济风云如何变化，永远置自己于不败之地。“失之東隅 收之桑榆”，自己的煤矿随着大经济大环境败落了，但多伦多的房屋增值却更多。那些没有分散投资风险的煤老板，矿石老板，股市投资者破产倒闭变成流浪汉；而有分散投资风险意识的人，在多伦多投资房屋的人，却能在经济不好的时候华丽转身。国内企业破产了，正好可以换一种活法。买一张机票到多伦多，在多伦多，一家人开始更美好，更全新的的生活！所以，懂得分散投资风险的人，懂得在多伦多投资物业的人，才是置身于不败之地的投资人！
投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。近几年来，由于世界政治经济的很多不确定因素，不同国家的货币汇率变化非常大。时而这个国家货币升值，时而那个国家货币又大幅度贬值。在这种情况下，用单一货币形式来储备家庭财产是相当不利的。实现家庭财产货币多元化配置是非常明知的举措。当前乃至相当长一段历史时期，中国经济虽然面临产能过剩，库存过高的问题。但中国经济必须保持一定的增长速度。这是中国政治稳定的前提。没有一定的经济增长速度，中国无法满足每年两千万新增的社会就业问题，吃饭问题，和解决现有的各式各类社会矛盾。这些棘手社会问题只能在经济发展过程中解决，一旦社会经济停滞或下滑，各种矛盾都会集中爆发。而目前，中国各个生产领域的企业产能已严重过剩，而且投资收益很低，各行各业的股票和债券收益极低。这种情况下，要想经济发展，只能是继续加大投资力度，靠长期更加宽松的货币政策拉动投资，拉动GDP.可以想像，在这样长期的低效率投资发展模式，在这样一轮又一轮的量化货币政策，在这样人民币流通量越来越大情况下，人民币贬值只是早晚的事。因为只有人民币贬值，出口企业产品才会有国际市场竞争力；而出口的产品越多，才能有利于解决更多人的就业问题。所以，人民币贬值是中国政治稳定和经济发展的客观需要。洞悉货币的长远走势，实现家庭财产的货币多元化是非常必要的。在多伦多买房，就是将家庭财产实现货币多元化配置的一个非常好的办法。非常容易地将家庭单一的人民币资产转化为在稳定，成熟市场经济货币-加元，从而实现家庭财产国际化配置。
总之，2015年以来，很多国内国外经济学家都对中国经济做过研判，认为中国经济长期走势的前景是非常好。但当前，乃至相当一段时间内，中国经济要经历一段调整期。作为个人投资者，要准确把握国家宏观经济政策走向，顺应时代潮流调整家庭投资方向，合理配置家庭财产。目前，中国政府正在实施走出去战略，鼓励民间资本走出国门。这是民间资本走向国际市场的最好时机，当然，也是家庭财产多元化配置的最好时机。国际投资领域很广阔，如；有股票市场，债卷市场，货币市场，和房屋市场等等。相比之下，近年来统计数据表明，多伦多的房屋是最有投资价值的。据有关行业统计数据，大多伦多地区的近十年来的物业成交价格一直以较高的比率上涨。在多伦多，投资房屋的回报率要远远领先于其它投资领域的回报率。这些年来，凡是投资多伦多物业的人，绝大多数家庭的资产都得多大幅度增值。而且，投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。前些年，国内的一些经济领域发展很快，挣钱也很容易。但风险也很大，投资者如果能居安思维，适时分散投资风险，在多伦多投资物业的，就能在经济不好的时候华丽转身，永远置自己于不败之地；反之，没有分散投资风险意思，一旦经济大环境发生变化，其结局不堪设想。最后，投资人在多伦多投资物业同时，也实现家庭财产多元化配置。极大回避了由于家庭财产货币形式单一，随着这一货币大幅度贬值，家庭财产也大幅度缩水的可能性。因此，在多伦多买房，人们可以实现家庭资产多元化配置，非常有利于家庭财产保值增值。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信peterlee1689）
附，12年来，大多伦多都市圈独立房上涨图示
