加拿大多次将增加住房建设视为提高住房可负担性的关键之一。
然而，该国目前的建设速度仍然远远低于联邦政府每年新建近 50 万套住房的长期目标。
根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的数据，经季节性调整后的2026年6月房屋开工年化率降至238,971套，较5月下降6%。CMHC的六个月趋势指标也降至248,123套。在较大的城市中心，6月份的实际开工量比去年同期下降了13%。
换句话说，加拿大目前的房屋开工速度大约只有联邦住房计划设想速度的一半。
差距不仅仅在于新建房屋的数量，还在于哪些类型的房屋正在进入市场，它们位于哪里，以及它们是否符合加拿大居民的购买能力和意愿。
对于大多伦多地区的买家、卖家和投资者而言，这些建筑数据可以让我们更好地了解未来住房供应的走向。
什么是50万套住房目标？
联邦住房计划的目标是在未来十年内将加拿大的住宅建设速度提高近一倍，最终达到每年近50万套新房的建设量。该计划旨在增加住房供应，提高住房可负担性，并缓解加拿大长期存在的住房短缺问题。
该数字应理解为未来的建设目标，而不是政府预期建筑商在 2026 年立即完成的房屋数量。
然而，目前每年约23.9万次的起跑量也凸显了挑战的严峻性。要实现目标，需要大幅增加以下方面：
- 建筑能力
- 熟练劳动力
- 融资
- 已开发土地
- 市政审批
- 基础设施
- 开发可行性
- 买家和投资者信心
因此，政府仅仅在纸面上批准增加住房项目是不够的。项目还必须在财务上可行，并吸引足够的购房者或租户，才能从规划阶段进入建设阶段。
6月份房屋开工量为何下降？
加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 报告称，6 月份的房价下跌遍及多个住房类别。
6月份，城市多户住宅（包括公寓、联排别墅和其他联排住宅）开工量下降，独栋住宅开工量也出现下滑。经季节性调整后的全国年化开工量从5月份的253,083套降至6月份的238,971套。
每月建筑数据可能会波动，因此仅凭一个月的数据无法确定永久趋势。
然而，整体前景也充满挑战。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）预计，多个市场的建筑活动将放缓，安大略省的房屋开工量预计将在2026年接近二十年来的最低水平。公寓预售疲软是导致预期下降的主要原因之一。
这很重要，因为今天开工建设的项目将决定几年后可供使用的住房存量。
因此，即使目前二手房市场看起来平衡或对买家有利，当前开发项目的放缓也可能在以后造成供应问题。
公寓在新建筑中占很大比例
如果不考虑房屋类型，加拿大的房屋开工量总数字可能会产生误导。
新建建筑中的每套公寓都算作一个独立的住房开工量。因此，一个包含300套出租或产权公寓的项目，就为全国总数贡献了300个开工量。
近期建筑业的增长主要得益于新建出租公寓和其他多单元住宅项目。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）报告称，2025年加拿大房屋开工量增长主要归功于创纪录的出租房建设和中等价位住房的增长。与此同时，公寓预售量大幅下滑，尤其是在多伦多和温哥华，这威胁到未来以产权为导向的住房供应。
这造成了一个重要的区别：
加拿大可能正在增加大量出租公寓，但却没有建造足够多的房屋供家庭最终购买。
租赁住房建设至关重要。不断发展的城市需要公寓，以满足学生、新移民、年轻专业人士、老年人和那些尚未准备好或无力购房的家庭的需求。
但出租公寓并不能完全取代以下需求：
- 家庭式公寓
- 联排别墅
- 半独立式住宅
- 入门级独立式住宅
- 较大的单元房适合有孩子的家庭
因此，大量公寓开工建设可能会改善整体租赁供应，但同时也会在产权市场留下缺口。
为什么还要建造更多公寓？
公寓楼可以让有限的城市土地上建造更多的住宅。
在大多伦多地区等高成本地区，由于土地、基础设施和建筑费用使得低密度开发越来越困难，因此高密度开发往往是必要的。
政府也鼓励在交通枢纽、就业中心和现有服务设施附近进行开发。专门建造的出租公寓可能受益于旨在提高项目可行性的融资计划或激励措施。
然而，高密度建筑并不便宜。
公寓和住宅项目可能面临：
- 高昂的土地征用成本
- 开发费
- 审批周期长
- 昂贵的地下停车场
- 人工和材料成本
- 融资费用
- 复杂的建筑要求
- 贷款机构的售前要求
即使项目获得市政当局批准，如果预期收入不足以支付开发成本，项目仍可能无法建成。
这有助于解释为什么仅仅增加土地规划容量并不总能立即产生住房需求。
大多伦多地区公寓项目面临压力
大多伦多地区历来依靠公寓预售来为新建高层建筑筹集资金。
买家和投资者在房屋开工前购买房产，使开发商能够满足贷款方的要求并推进项目。如果预售放缓，施工可能会延期、重新设计或取消。
加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）警告称，公寓预售疲软和未售库存不断增加，正在给多伦多未来的住房供应带来隐患。尽管租赁住房建设仍然是重要的供应来源，但如今公寓项目开盘数量减少，可能会导致几年后产权房的竣工数量下降。
这并不一定意味着公寓价格会很快上涨。现有市场可能仍有大量房源，尤其是在某些特定社区或户型。
这意味着市场可能同时出现两种不同的状况：
- 如今买家有更多选择
- 未来供应渠道将更加薄弱。
因此，房地产决策应同时考虑当前的房源情况和长期的建筑趋势。
这对GTA买家意味着什么？
对于购房者而言，施工速度放缓并不意味着他们应该立即涌入市场。
住房负担能力、抵押贷款资格、就业稳定性以及个人规划，都比一份单一的住房报告更为重要。
然而，买家应该明白，当前疲软的市场状况并不能保证未来供应无限。
那些寻找适合家庭居住的房产的人可能会发现，新建住宅越来越倾向于面积较小、密度较高的户型。联排别墅、半独立式住宅和价格合理的独立式住宅在大多伦多地区成熟的社区仍然比较少见，因为这类住宅需要更大的土地面积，而且难以以较低的价格建造。
买家应该比较：
- 二手房和期房选择
- 单元尺寸和布局
- 每月持有成本
- 入住时间表
- 建筑商声誉
- 沉积结构
- 社区基础设施
- 长期适用性
如果房产在几年内无法满足家庭的需求，那么较低的购买价格未必更好。
这对卖家意味着什么？
对于卖家而言，建筑进度放缓可以为位置优越的二手房提供长期支撑，尤其是那些难以复制的房产。
这些可能包括：
- 较大的公寓单元
- 交通便利的联排别墅
- 具有功能性家庭布局的住宅
- 位于成熟学区的房产
- 带停车位或户外空间的房屋
- 主要就业区域附近的低层建筑
然而，未来供应有限并不意味着每处房产今天都可以卖到不切实际的价格。
卖家仍需与现有二手房源、新项目优惠政策以及不断变化的买家购买力展开竞争。定价应反映房产的状况、位置、特色以及最近的类似房产成交价。
长期供应限制可能支撑市场基本面，但并不能消除短期竞争。
这对投资者意味着什么？
公寓建设的主导地位表明，租赁需求仍然是加拿大住房体系的重要组成部分。
然而，投资者不应认为每一套公寓或出租房产的表现都会相同。
市场整体租赁需求可能强劲，但某些建筑物却可能出现以下情况：
- 同类单位之间的竞争非常激烈
- 维护费用上涨
- 每月现金流为负
- 租户群体较小
- 长期空缺
- 转售需求有限
投资者应该评估具体的社区、单元布局、建筑费用和目标租户，而不能仅仅依赖全国住房短缺的新闻报道。
靠近主要就业或交通枢纽的一居室公寓的销售表现可能与位于有很多类似楼盘的地区的小型投资型公寓的销售表现截然不同。
加拿大真的能每年惠及 50 万户家庭吗？
每年建造近 50 万套住房需要加拿大以前从未维持过的大规模建设活动。
TD Economics 指出，此前全国住房峰值约为 26 万套，出现在 20 世纪 70 年代中期，这表明当前的目标是多么雄心勃勃。
解决方案可能需要不止一项政策。
加拿大可能需要以下几种措施的组合：
- 更快、更可预测的审批流程
- 降低项目成本
- 更熟练的建筑工人
- 更多地使用模块化和预制房屋
- 公共和私人融资
- 更多已开发土地
- 基础设施投资
- 租金优惠
- 开发缺失的中间住房
- 对新产权项目的需求更加强劲
关键问题不仅在于政府是否会宣布新的住房计划，还在于开发商是否能够以家庭能够负担得起的价格真正筹集资金、出售和建造项目。
JDL房地产视角
加拿大房屋开工量的下降凸显了住房目标与实际在建房屋之间的差距。
加拿大显然需要更多供应。但供应的类型与供应总量同样重要。
出租公寓发挥着至关重要的作用，尤其是在不断发展的城市地区。与此同时，大多伦多地区也需要为首次购房者、成长型家庭以及希望随着自身需求变化而留在原社区的人们提供更多样的产权选择。
对于买卖双方而言，不应仅从短期价格波动来看待当前市场。
利率和库存会影响当前的谈判，而建筑活动则会影响未来几年的市场。了解这两方面有助于家庭做出更明智的房地产决策。
最后想说的话
加拿大6月份新屋开工量约为23.9万套，远低于联邦政府设定的每年近50万套的目标。建筑量也较上月有所下降，而安大略省尤其面临着公寓预售疲软和自有住房供应放缓的压力。
与此同时，新增供应的构成也值得关注。
大量新建公寓可以增加急需的租赁住房库存，但这并不一定能提供足够的家庭住房或以拥有产权为导向的住房。
对于大多伦多地区而言，这可能意味着市场上会有更多出租公寓，更少的未来公寓项目，以及位置优越的低层住宅持续稀缺。
住房供应并非仅仅是为了达到某个全国统一的目标数量。新建房屋还必须在经济上可行、位置合适，并且适合预期居住者的需求。
（谷歌翻译： Canada’s Housing Starts Fall Far Below the 500,000-Home Goal: What It Means for GTA Buyers）
