为什么引入土地增值税是解决加拿大住房负担能力危机的关键

Hub 的第二届年度 亨特公共政策奖由亨特家庭基金会慷慨资助 ，重点关注解决加拿大的住房负担能力危机。从近 300 份参赛作品中选出了十名多元化的决赛选手，决赛选手和获奖者由 包括 Amanda Lang、Ben Rabidoux 和 Mike Moffatt 在内的著名评审团选出。Hub 很高兴在本周刊登每位决赛选手的论文，阐述他们帮助解决这一长期政策问题的计划。

加拿大不存在土地稀缺问题，而是土地利用不足的问题。

根据加拿大统计局的数据，全国所有大都市都有大片住宅用地处于空置状态。例如，在多伦多，这一数字占总土地面积的 9%（131,000 英亩）。渥太华-加蒂诺的比例最高，占整个大都市的 18%（162,000 英亩）。

然而，利用不足的问题远远超出了开发商和私人利益集团囤积的空地。加拿大城市的大部分住宅用地都被专门划为单户独立式 (SFD) 住宅。截至 2023 年，温哥华和多伦多的 SFD 分区分别占住宅用地的 80.5% 和 62.3%。因此，SFD 住宅占据了市中心、高速公路和主要交通枢纽等高需求区域的空间。从逻辑上讲，这些区域更适合建造中高层住宅，从而优化土地利用、空间和纳税人资助的基础设施的效率。

由于土地利用不足的问题，包括专业人士和年轻工人在内的新移民越来越多地被赶出城市。这导致了城市扩张、基础设施成本上升、交通拥堵以及负担能力危机蔓延到非城市地区。

随着房价飙升，房产税率却没有跟上。房价最难负担的城市温哥华和多伦多的税率仍是全国最低的。2024 年，这两个城市的房产税率分别为评估价值的 0.3% 和 0.72%。这些城市资金紧张，不愿提高房产税，因此经常要求省政府提供更多资金来资助城市服务和项目。这些资金最终将来自纳税人。

低廉的房产税和飞涨的价格增长只会鼓励有价值的住宅物业业主坐以待毙。空巢者占据了大型 SFD 住宅，拒绝让更合适的开发项目或需要靠近交通的工人使用土地。SFD 住宅排列在市中心的街道上，邻避主义盛行。这些社区的房主通过冗长的协商、社区活动和滥用遗产称号积极阻止和推迟新的开发项目。

许多住在交通枢纽和其他高需求地区附近的 SFD 住宅的房主，按照目前的价格，将无法负担他们现在拥有的房屋。与此同时，工人和其他年轻专业人士通过创造经济价值为城市做出贡献，但却无法拥有房屋，他们必须支付天价的租金或从城外通勤上班。因此，这名工人缴纳的所得税往往比房产所有者缴纳的总税额还高，这似乎不太公平。

那么解决方案是什么？

在美国，九个州已完全用房产税取代了州所得税。许多其他州保留了州所得税，但仍实施高房产税率。高房产税会抑制囤积并鼓励生产；如果一个人希望住在某个社区或家中，他们必须创造足够的经济价值，而不是坐在房产上纳税。由于与所有权直接相关的额外费用，它们还会降低房产价值。

对全美 50 个州和华盛顿特区的房价进行分析，控制收入水平和州所得税，结果显示，有效房产税率每增加 1%，该州的房价中位数就会下降 107,467 美元。

然而，房产税的作用还远远不够。虽然房产税可以阻止囤积和空置房屋，但它并不能鼓励建设——因为如果房产价值上涨，业主将面临更高的税率惩罚。

为了解决与供应和密度相关的问题，我们需要考虑另一种形式的房地产税：土地价值税 (LVT)。顾名思义， LVT是一种专门针对土地本身价值征收的房地产税。它明确改变了业主将其拥有的土地转化为最高和最佳用途的激励措施。通过对土地征税，可以消除低效分区的房屋并增加急需的供应。

在加拿大住房需求迫切、城市社区分区效率低下的情况下，实施 LVT 的理念是推动现有房产的填充和空置住宅用地的开发。地铁线路和市中心等高需求地区的土地将征收溢价税，而这些地区的 SFD 和其他低密度建筑的业主将特别有动力出售。这将提高密度，鼓励新建筑，并促进创造急需的“中间缺失”住房选择。

为了解决住房危机，我建议分阶段实施土地增值税，以替代省所得税，就像德克萨斯州、阿拉斯加州和华盛顿州实施房产税来替代州所得税一样。

省级所得税的替代本质上是税收负担的​​重新分配。大部分负担将落在投机者、土地银行家、空置房屋所有者以及持有有价值土地但没有收入支付 LVT 的人身上。

根据加拿大统计局的数据， 2021 年加拿大的房屋自有率为 66.5%，在过去十年中持续下降。然而，这个统计数据有些误导——房屋自有率仅衡量房主居住的家庭比例。换句话说，抵押贷款持有人（他们的成年子女）居住的房屋，以及出租给租户的额外房间，将包括在这个统计数据中。

从逻辑上讲，加拿大实际拥有住房的比例远低于 66.5%。无论如何，为了获得公众对 LVT 的支持，我们要么等到它降到 50% 以下，要么止血。因此，实施 LVT 不仅在政治上是权宜之计，而且对于解决当前的住房危机至关重要。