城市密度增加无法解决我们的住房危机

以下是加拿大住房和移民危机系列文章的第三部分。本系列文章将重点介绍危机的根本原因、相互交织的性质以及潜在的解决方案。请务必查看第一部分和第二部分。

本系列的第二部分解释了尽管加拿大是一个大国，但就人们想要或需要居住的地方而言，它实际上是一个相当小的国家。就城市土地相对于人口的比例而言，与可比国家（尤其是美国）相比，加拿大是“城市土地贫乏”的。此外，在加拿大主要大都市地区（最著名的是多伦多和温哥华大都市地区）周围，将非城市土地（例如农田）转换为城市土地以建造新住宅的能力受到越来越多的限制。

支持用供给侧观点解决加拿大住房危机的人坚持认为，这不应该成为建造更多房屋的障碍，加拿大可以扩大和密集建设现有的城市土地基础，而不是向外扩张。

事实上，加拿大已经推行这一密集化战略有一段时间了。

1981 年至 2023 年间，加拿大总人口增长的 70% 集中在其六大都市区。居住在这六个地区的加拿大人口比例从 34% 增长到 48%。

人口的增长在很大程度上是通过现有区域的人口密度来适应的。加拿大住房建造结构的变化反映了这一点。下图显示了 2000 年至 2023 年单户住宅和多户住宅占住房开工量的比例。2000 年，单户住宅占总开工量的 61%，而多户住宅占 39%。到 2023 年，这两个比例分别为 23% 和 77%。

与美国同类城市相比，加拿大主要城市的人口密度已经很高。比较市中心 30 公里范围内的人口加权密度，加拿大和美国 30 个最大都市区中，多伦多人口密度排名第二，温哥华排名第四，蒙特利尔排名第七。

有些人会说我们应该将自己与欧洲的城市进行比较。我认为这种说法在政治上很脆弱，因为大多数加拿大人会将他们的住房状况与地理和文化上更接近的美国进行比较。但即使将加拿大的主要城市与欧洲的主要城市进行比较，也为人口密集化论点提供了一个有趣的背景。多伦多、温哥华和蒙特利尔在人口密度方面处于西欧 35 个最大城市的中间位置。多伦多的密度大致相当于米兰；温哥华的密度大致相当于斯德哥尔摩；蒙特利尔的密度大致相当于阿姆斯特丹。

尽管人口密度不断增加，加拿大主要城市的住房却越来越难以负担。温哥华就是最好的例证。不列颠哥伦比亚大学城市设计教授帕特里克·康登 (Patrick Condon) 在最近的一篇文章中说道：

以温哥华为例，这座城市的住房数量在二战前的基础上增加了三倍。北美没有其他中心城市能与之匹敌。例如，多伦多在战前的基础上将住房数量增加了 120%，而旧金山和纽约等美国城市的增长速度则要慢得多，仅为 30% 左右。然而，尽管做出了这些积极的努力，温哥华的房价相对于家庭收入中位数而言，仍然是这个大陆上最高的。

如果城市人口稳定下来，人口密度增加可以改善住房负担能力——在需求曲线保持静态的情况下，供应增加将导致价格下降。然而，如果人口密度增加的同时住房需求继续以显著速度增长——人口持续增加、平均家庭规模缩小以及非居民需求增加等因素共同作用的结果——那么所谓的负担能力优势将消失，因为住宅用地和建在土地上的房屋价格越来越高。房价的持续​​上涨产生了更大的政治压力，要求进一步提高人口密度，而这一政治经济过程将以狗追尾巴的方式继续下去。

虽然温哥华是加拿大最极端的例子，但人口快速增长的影响已遍及加拿大几乎所有城市地区。智库 Demographia每年都会发布一份针对多个国家住房负担能力的分析报告。其衡量负担能力的指标是房屋中位价与家庭中位收入之比。¹

上表显示了 Demographia 提供信息的加拿大各城市的住房负担能力如何恶化。我对“难以负担”的理解是，如果没有资金充足、慷慨的“父母银行”来支付至少大部分首付，年轻人不可能购买第一套房子。没有这样父母的年轻人永远无法踏上购房阶梯

总而言之，加拿大的城市地区一直在不断密集发展。但这一举措并没有让住房变得更加实惠。我们为什么要相信，如果我们加倍努力，结果会有所不同呢？