明年，西姆科县的游客可以尝试一种新的体验——参观薰衣草农场。
对于农场主吉姆·穆兹卡 (Jim Muzyka) 来说，这将是一个值得庆祝的时刻，如果他没有花费五年时间和六位数的资金去追逐它的话。
自 2019 年以来，穆兹卡一直在安大略省克里莫尔的 Fennario Meadows 农场种植薰衣草。在同一时期，他经历了繁琐的土地使用审批程序，才获得在农场提供类似酿酒厂的体验的许可。
目前，Fennario Meadows 的未来取决于安大略省土地法庭 (OLT)。虽然它的命运可能最早在明年春天就决定，但至少要到 2026 年夏天，居民和路人才能付费参观农场。
穆兹卡的经历使他与许多因安大略省土地使用审批制度而受阻的商业或房地产梦想家一样相信：一定有更好的方法。
穆兹卡说道：“事情发展到这个地步，似乎太疯狂了。”
到 2019 年，Muzyka 已经在科技行业工作了 30 年。随着他哥哥退休，两人在 Creemore 购买了一块 100 英亩的以前用于耕种的土地。虽然 Muzyka 长期居住在该地区，但他和他哥哥最早涉足农业是在他们在萨斯喀彻温省长大时从事的工作。
根据 Muzyka 的说法，他们的农场 Fennario Meadows 原本应该是一个挑战，但最终却遇到了许多障碍。
“真正的问题是：我们能否将小农场打造成为可持续发展的企业？”穆兹卡说道。
兄弟俩考虑过开办一家酿酒厂，但最终决定放弃，转而种植薰衣草。“虽然有 100 英亩的酿酒厂，但我们认为葡萄酒太过遥不可及，因为酿酒厂的生产时间要长得多，”穆兹卡说。“所以我们研究了类似的种植方式，最终我们决定种植薰衣草。”
他们的想法是“种植一种作物，让你能够在下游创造增值产品并成功地推销它们，就像一个酿酒厂，提供类似农场品酒室的体验”，穆兹卡说。
他们也无法保证他们能够维持薰衣草种植业务。这种植物原产于地中海沿岸。安大略省种植的薰衣草很少，出售的就更少了。Fennario Meadows 能否抵御冬季猛烈的风和降雪，实现持续的收成？Muzyka 说，实验始于 2019 年。
几年后，Fennario Meadows 收购了安大略省一家更知名的薰衣草生产商的品牌：Terre Bleu。该品牌原属于米尔顿附近一家 200 英亩薰衣草农场的所有者，这家农场是安大略省最大的薰衣草农场之一，自 2014 年以来一直是游客的热门景点。
米尔顿农场于 2022 年关闭，当时农场主出售了该农场。Terre Bleu 则通过 Muzyka 于当年夏天在埃洛拉开设的新店继续经营。
Fennario Meadows 的收成并没有被制成葡萄酒，而是被制作成香水、肥皂、香脂和喷雾剂等个人护理产品、调味零食和饮料，以及花束和花环的一部分。
不幸的是，对于穆兹卡来说，他在获得接待访客批准方面的困境已经愈发严重。
芬纳里奥草地位于尼亚加拉断崖的土地上。巨大的山脊从尼亚加拉河一直延伸到布鲁斯半岛；标志性的布鲁斯步道长约 900 公里，其形状就源于断崖。从加拿大和美国边境延伸到托伯莫里的部分地区，位于安大略省西南部最北部，几十年来一直受到省级特殊保护。
为了保护土地，安大略省政府于 1985 年批准制定尼亚加拉断崖计划。该计划涵盖的土地将被纳入 2005 年下半年创建的绿化带。这些环境保护计划相互关联，尼亚加拉断崖的政策适用于绿化带内的土地，这些土地约占绿化带总面积的四分之一。
尼亚加拉断崖计划于 2017 年进行了最新更新，其既定目标是“维护尼亚加拉断崖及其附近的土地……并确保只进行与自然环境相兼容的开发”。近 50 万英亩土地受到特别保护。这些土地的限制程度因土地特征和过去用途而异。该计划包括农田和实际上不可触及的风景区（例如布鲁斯步道），但也包括一些城市地区和矿产开采区。
根据尼亚加拉断崖计划，如果酿酒厂和类似的农业企业位于指定的优质农业用地上，则可以允许它们接待游客。
该计划由多达 17 名省级任命的董事会成员及其由二十多名工作人员组成的团队监督。为了开发或确定其中的财产的不同用途，土地所有者通常必须向尼亚加拉悬崖委员会申请许可。
与该省的许多土地使用决定一样，该委员会可以向安大略省土地法庭提出上诉以寻求解决方案。
这个准司法机构的当前版本是前任保守党和自由党多年来不断修改的结果。福特政府试图加快该法庭的决策速度，尤其是住房项目的决策速度。尽管对其进行了重大重组，多次修改了影响其运作的法律，并大幅增加了资金，但该系统的积压案件仍在不断增加。
2021 年初，Muzyka 向尼亚加拉断崖委员会申请了许可证，允许 Fennario Meadows 接待顾客，建造一个小棚子来接待顾客并加工薰衣草，并在场地上增设停车位。
与通常开设酿酒厂等的土地不同，芬纳里奥草地 (Fennario Meadows) 并非指定的主要农业用地。
根据尼亚加拉悬崖计划，农场的大部分土地被划为“悬崖保护区”。保护计划称，这些土地很重要，“因为它们具有视觉突出性和环境意义”。悬崖保护区的土地上通常允许建农场。农场上可以建独栋住宅，包括带游泳池的住宅，也可以建住宿加早餐酒店和家居工业——比如商店。
尽管如此，2021 年 10 月，尼亚加拉悬崖委员会有条件地批准了 Muzyka 的许可申请，包括建造棚屋和 50 辆车的停车场。“申请人通过一位独立的农业学家证明，这片土地是优质农业用地，”委员会工作人员准备的一份报告称。
穆兹卡曾试图说服邻居们支持费纳里奥·梅多斯 (Fennario Meadows) 欢迎顾客入住该物业的计划，但没有成功。
他们中的一些人联合起来反对这个计划。他们以“保护悬崖”的名义创建了一个网站，并在当地报纸和其他地方购买了广告，警告人们不要建造薰衣草“主题公园”，因为“薰衣草主题公园”可能会“每周吸引数千辆汽车，扰乱我们的社区，破坏悬崖的敏感环境。”
他们还聘请了律师，并向 OLT 对委员会的批准提出上诉。
Trillium通过其 Facebook 页面联系到了 Preserve The Escarpment。在回答问题时，该组织自称是“一群农民以及季节性和永久性社区成员，他们支持在悬崖边负责任地使用土地，反对像 Fennario Meadows 这样的景点式开发项目。”
Preserve The Escarpment 还表示，它认为 Fennario Meadows 以及“景点……不符合优质农业用地上受保护的生态系统的原则”。
与此同时，穆兹卡表示：“我认为（悬崖保护区）最根本的担忧就是交通问题。”他表示，Fennario Meadows 打算以售票方式接待游客，这将有助于控制附近车辆的数量，计划中的 50 辆车停车场的容量也是如此。
附近一位参与“悬崖保护”项目的土地所有者及其律师，担任该组织事实上的代表，反对 Fennario Meadows 的计划，因为该组织正在寻求批准。“该组织的几位不同成员正在为我们工作的不同方面提供专业知识和资源，”该组织写道。
法庭审理的典型案件（如 Muzyka 的案件）有点像法庭诉讼，尽管更加随意。政府任命的主席会指派一名同僚来裁决案件。随后的听证会让双方有机会辩论安大略省法律是否应该允许有关土地使用问题。
对于 OLT 案件的首次听证会需要多长时间以及裁决者需要多长时间都有基准，但这些基准经常被忽视。
虽然 OLT 就质疑委员会对 Fennario Meadows 的批准的初步案件管理会议于 2022 年 2 月举行，但直到近一年后，其最后一次听证会才结束。
与此同时，尼亚加拉断崖委员会开始着手修改其监管的计划。其目的是允许更多像 Muzyka 这样的农场在非优质农业用地上经营农场多元化用途 (ODFU) — — 比如游客友好的酿酒厂和其他增值农业企业。
安大略省精酿葡萄酒厂和安大略省农业联合会在 2022 年 11 月的委员会会议上表示支持该修正案。委员会成员随后一致投票决定继续进行这一修改。
从 2023 年 1 月开始，Muzyka 的反对者对委员会批准 Fennario Meadows 的上诉审理了两周。OLT 裁决者在下个月提出了建议。然而，直到近一年后，自然资源部长 Graydon Smith 按照裁决者的建议确认了结果后，Muzyka 才得知结果。
该委员会对芬纳里奥草地 (Fennario Meadows) 的批准被撤销，理由是其无权宣布该土地为优质农业用地。
几个月前，即 2023 年 11 月，尼亚加拉悬崖委员会投票决定听取其工作人员的建议，并按照法律概述的路径，将其扩大 ODFU 运营范围的修正案提交给 OLT，并启动另一项法庭程序。该案的初步听证会分别于 2 月底、5 月底和 7 月底举行。
穆兹卡说：“我们必须以不同的态度来看待这一进程，否则最终将对当地的经济产生影响。”
与此同时，悬崖保护组织认为，允许芬纳里奥草地向游客开放可能会给当地社区带来负担，因为当地社区不具备开展业务所需的基础设施。
在 OLT 于 7 月份举行听证会后，法庭安排该案件在两周内审理完毕，从大约七个月后的 2025 年 3 月开始。Muzyka 要求提前举行听证会，但被驳回，原因是委员会和 Fennario Meadows 附近房产所有者的律师都表示愿意接受，后者反对尼亚加拉断崖计划修正案。
“你必须找到一种方法来调解这些问题，而不是让问题悬上这么大的达摩克利斯之剑，”穆兹卡说道。
法庭对委员会修正案的听证会结束后，一名裁决者将向委员会提出建议。委员会随后将向自然资源部长提出自己的建议，后者将最终决定是否修改尼亚加拉断崖计划，允许在更广泛的土地指定范围内实施 ODFU。
该部发言人在给The Trillium的电子邮件中写道：“由于此事目前正在安大略省土地法庭进行听证，（自然资源）部长尚未对该修正案表明立场。”
自然资源部发言人补充说，部长对任何拟议修正案的决定“将基于提案的优点”和“在任何相关法律、政策、指令、标准和指南的背景下”。
随着法庭开始审理可能对 Fennario Meadows 命运产生重大影响的听证会，OLT 可能将面临更多变化。
据《Trillium》本月早些时候报道，安大略省审计长目前正在调查土地使用法庭。市政事务和住房部于 6 月为新任住房部副部长准备的一份文件称，预计审计结果将在今年年底前公布。
审计长通常会针对其审计对象提出几条到几十条建议。负责该组织的部门（在本例中为向司法部长报告的法庭）将决定采取哪些行动。在大多数情况下，各部门往往会在几年内努力实施审计员的至少部分建议。
2022 年，尼亚加拉断崖成为审计长审查的重点。前审计长 Bonnie Lysyk 发现，断崖的环境保护措施随着时间的推移被削弱，2017 年至 2022 年期间向委员会提出的“几乎所有”开发许可申请都获得了批准（只有 1.1% 被拒绝）。她还发现，尼亚加拉断崖计划修正案“可能会被搁置多年”。
审计长办公室预计将在今年年底前发布关于尼亚加拉断崖的后续报告以及自然资源部针对其建议所取得的进展。
几年之内，尼亚加拉断崖计划也可能出现自 2017 年以来甚至更久以来最重大的修改。制定该计划和绿带的法律要求每 10 年对它们进行一次大范围的审查。
在绿带丑闻发生后，福特政府承诺下一次审查将由保护、农业和环境专家牵头，他们的建议将接受省审计长和环境专员的审查。
上一次绿带和尼亚加拉断崖计划审查始于 2015 年。市政事务和住房部 6 月份的一份文件称，绿带和尼亚加拉断崖计划审查预计将于今年启动。自然资源部发言人在一封电子邮件中表示，最新的 10 年期尼亚加拉断崖审查尚未开始。
