卡梅伦·穆雷 (Cameron Murray) 表示，公众应该分享升级分区所创造的价值。
土地所有者是否拥有其房产上方的空气空间？
“在 20 年代，财产律师对飞行员感到困惑，因为航空旅行刚刚发明，”本月晚些时候访问不列颠哥伦比亚大学的澳大利亚经济学家卡梅伦·穆雷 (Cameron Murray) 说。“如果你飞过某人的房子，你是否构成非法侵入？”
他说，拉丁语表达Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos—— “对于拥有土地的人来说，上天堂、下地狱都是他们的”——可能很流行，但具有误导性。
产权的纵向限制取决于它们的分区方式。高于此的任何地方都是公共空域。
寻求发展的城市将升级土地分区——即重新分区以提高密度——以便更多的人可以在更高的建筑物中生活和工作。
然而，这意味着城市作为一个公共机构，正在将公共空域转移到私人土地所有者的手中。那么他们正在采取哪些措施来确保公众得到补偿呢？
这是默里和麦克马斯特大学研究员、加拿大政治学家乔什·戈登（Josh Gordon）去年在《住房政策辩论》杂志上发表的一篇论文中探讨的问题，题为“土地作为空域：如何重新分区私有化公共空间（以及为什么政府不应给予免费带走） ”
“升级分区只会加剧财产所有权固有的不平等，”默里说。“你给业主增加了权利，却没有给非业主任何东西。”
关于分区的问题在不列颠哥伦比亚省很及时，因为省政府去年秋天公布了改革措施，允许将所有单户住宅密集化至最多四个单元。该省将在未来几个月内宣布更多新的分区工具。随着对更多住房的推动，市政当局正在匆忙审查这对他们当前的社区计划意味着什么。
穆雷将在这些变化期间访问温哥华，作为今年春天由不列颠哥伦比亚大学建筑和景观设计学院主办的一系列有关住房和地方民主的活动的一部分。
随着温哥华等城市地区的人口稠密化，穆雷与人合着的论文包含了来自世界各地司法管辖区的解决方案，这些司法管辖区已实施机制来捕捉升级分区带来的土地价值提升。
“很多地方都没有空气空间，”他说。“他们卖掉它。”
以下是默里和戈登论文中的三个解决方案，旨在使升级分区更加公平。
“改善税”
业主受益于土地升级，土地升值。由于这些与这种提振无关，一些司法管辖区设立了“改善税”，以获取有关土地使用的公共决策所带来的部分提振。
改良税意味着业主不能在土地升级后就开始建设。相反，他们必须购买这样做的权利。
在澳大利亚首都地区，有一项称为“休假变动费”的改善税。
例如，一处低层建筑的房产已被升级分区，以便可以建造一座塔楼；如果低层建筑的业主想要将其拆除并建造一座塔楼，他们将必须向政府纳税才能进入更高密度的分区。
税收的计算方式如下：从新分区（在上述情况下为塔楼）下的土地价值中减去先前分区（在上述情况下为低层建筑）下的土地价值。政府通常收取升级分区所产生的价值差额的 75%。
默里和戈登表示，虽然税收是政府帮助公众收回经济增长创造的利润的一种方式，但它可能会面临土地所有者的反对。
拍卖空域权
默里和戈登举了巴西圣保罗的例子，该市出售城市地区的空域权，而该市希望重新开发这些地区。
这些权利通过拍卖出售，一部分利润返回给市政府，用于支付支持未来密度所需的基础设施费用。
拍卖的独特性意味着竞标这些权利的私人团体才是决定其价值的人。这使政府无需确定向土地所有者收取因升级分区而产生的土地提升费用的合理百分比。
公共玩家升级分区
通过对公共机构拥有的财产进行升级分区，可以将收益用于公众利益。
在新加坡，该州住房和发展委员会将购买并升级土地用于公共住房。
在荷兰，市政当局购买农村土地，对其进行开发、升级，然后出售给私人市场。
在香港，港铁交通运营商通过开发和管理自己的物业从升级分区中受益，使其能够提供住房并将利润重新投资回公共交通。
被划出区了吗？
2032年，夏季奥运会将在穆雷居住的澳大利亚布里斯班举行。
“（政府）在 10 年内购买了7 公顷的河滨土地作为奥运会场馆，”穆雷说。“突然之间，有了钱，有了土地，有了足够的空间可以做任何你想做的事情。但什么时候是社区住房、公园和设施呢？就像是，‘对不起，伙计们。’”
为什么一些政府如此不愿意在住房和升级分区方面发挥更积极的作用？
“我认为我们已经习惯了，因为从长远来看，政治和经济激励因素会渗透到政治中，”他说。“人们不想要便宜的房子。议员们不想要便宜的房子。投资者、房东、业主、省州政府，他们不想要便宜的房子。澳大利亚政客平均拥有2.5 套房屋，每套价值 100 万澳元。”
默里最喜欢的一句话来自查尔斯·达尔文 1936 年对悉尼的访问。
这位著名生物学家在日记中写道：“刚刚竣工的大房子和其他建筑的数量确实令人惊讶：每个人都抱怨租金高、买房难。”
“这是他在了解有关动物之前写的第一件事，”默里说。“自由市场让房价变得便宜？我不太确定这就是答案。”
卡梅伦·默里 (Cameron Murray) 将出席 UBC 建筑和景观设计学院的系列活动。他将于 2 月 12 日在“地方民主是否有利于平价住房？”活动中发表讲话。
