该党表示，到 2026 年将在温哥华建造 6,400 个单元。专家们对他们的成功机会进行了权衡。
在 2022 年市政选举期间， ABC 温哥华站做出的众多竞选承诺之一是在四年内将温哥华的 6,400 套合作公寓数量增加一倍。
选举后不久，ABC 候选人 OneCity Coun 占据了市长席位和 10 个市议员席位中的 7 个席位。Christine Boyle 提出了一项与他们的承诺相一致的动议：快速批准未来高达 12 层的非营利性住房项目。
该动议于2022年12月上旬获得一致通过，显示了对居民管理的非营利性住房合作社的支持。
但是 ABC 议会。Sarah Kirby-Yung 告诉 Tyee 议会仍在等待工作人员提供有关该动议政策框架的最新信息。因此，新的发展尚未得到快速推进。
不列颠哥伦比亚省合作住房联合会首席执行官汤姆·阿姆斯特朗表示，除了博伊尔的动议之外，市议会还没有采取太多其他措施来为温哥华的合作住房数量增加一倍铺平道路。
但他说，这并不奇怪，因为议会四年任期刚刚过去一年，几乎一半的议员和市长都是新上任的。
他说：“我们都知道，由于市议会的人员流动如此之大，而且工作人员的流动率也很高，人们可能需要一整年的时间才能真正适应并适应。”
“明年这个时候，我不会那么慷慨了。我认为 2024 年我们确实需要共同努力。”
Kirby-Yung 指出，温哥华现有的 100 个合作公寓中有一半以上位于市政府拥有的土地上，相当于大约 3,700 个合作公寓单元。她告诉 The Tyee，该市的关键战略将集中于重建现有合作社，并为新的住房合作社提供更多城市拥有的土地。
尽管 ABC 最初做出了竞选承诺，但这位两届市议员拒绝承诺该市计划至少在 2026 年之前开始开发的一些单元。
“我们可以最直接控制的一件事是，通过改进政策和计划，我们可以在城市拥有的土地上投入多少额外的单位，”柯比-永说。
“其他方面，我们可以采取有利的做法。但这与租赁住房类似：我们无法保证有多少住房实际上将由私营部门或非营利合作伙伴建造。”
“很多星星都在排列”
该市已经未能兑现过去提供新合作公寓的承诺。2018 年，在时任市长格雷戈尔·罗伯逊 (Gregor Robertson) 的领导下，温哥华市宣布在七个市政府拥有的土地上建造 1,000 多个新的合作公寓。
六年后，其中四个住房项目处于建设阶段，一个已经完工，两个处于许可阶段，因为它们仍在等待必要的省或联邦资金，以将住房费用保持在低于市场价格的水平。
该市还与城市土地上的另外六家现有住房合作社接洽，考虑在其运营协议终止后进行重新开发。住房合作社成员投票决定是否批准搬迁计划，包括在开始重建之前为必须离开的成员提供哪些住宿。
阿姆斯特朗说：“这六个地点分布着大约 300 栋房屋，根据可用的分区，可容纳大约 3,000 栋房屋。” 他补充说，这些增长将取决于合作社是否有可行的重建计划以及政府高层是否可以获得资金。
Kirby-Yung 指出，重新开发租期为 30 年或以上的合作公寓需缴纳省级财产转让税，从而增加了重新开发成本。她希望看到非营利开发商建造的住房例外。
“与联邦政府关于免除专用租赁商品及服务税的讨论类似，是否有机会尝试以更可负担的水平激励所需的住房，以免除省级 PTT 之类的东西？” 她问。
阿姆斯特朗表示，今年预计将带来新住房合作社重建和建设的好消息。
加拿大政府即将推出2022 年联邦预算中承诺的合作住房计划。
不列颠哥伦比亚省新民主党最近制定了住房立法和政策变更，增加了单户住宅社区的允许密度，增加了新资金建造新住房，并设立了一项新基金来帮助租户和非营利组织购买出租建筑物将其改造成住房合作社。
“看起来很多明星都在对齐，”阿姆斯特朗说。
“我们现在都坐立不安，”他补充说，指的是联邦政府的公告。
海明威：把钱投入住房，而不是治安
加拿大政策替代中心不列颠哥伦比亚省办事处的高级经济学家和公共财政政策分析师亚历克斯·海明威建议，各市政府可以通过以低于市场价格的价格将城市拥有的土地用于合作公寓来增加住房合作公寓的数量。
海明威说：“这是我们现在就可以做的事情，而且很快，我认为这很有用。”他补充说，削减最低停车要求是开发新住房合作社的另一个削减成本的想法。
Kirby-Yung 指出，城市拥有的土地已经并将继续用于合作公寓开发。她说，温哥华现有的合作公寓正在使用价值约 7.5 亿加元的城市土地。
她还表示，在上届理事会中，她提出了一项动议，取消温哥华市中心新住房开发项目的最低停车要求。11 月，这一计划扩展到了该市的西区和百老汇街区。
“温哥华正在就此发展，”柯比-永说。“它确实支持特定住房类型的负担能力。”
海明威住在正在考虑重建的合作公寓里，他表示，市政府可以直接投入现金来资助合作公寓的开发，要么在重建过程中扩大现有的合作公寓，要么建造新的合作公寓。
“没有什么可以阻止城市为非市场住房提供资金，例如，如果他们提高财产税来为这些补贴做出贡献，或者向公共住房投入更多资金而不是增加警察预算，”他说。
海明威表示，尽管去年和今年的税收分别增加了10.7% 和 7.5%，但温哥华的房产税仍然是北美最低的。
“我们有非常富有的土地所有者，他们可以投入更多资金来帮助在城市层面提供补贴，”他说。
海明威补充说，省级和联邦政府财力雄厚，“绝对应该加大对非市场住房的投入”。“但城市不能说他们的双手被束缚了。”
但柯比-永表示，提高财产税不会获得所需的收入。根据 2024 年的城市预算数据，财产税增加 5% 将产生 6,400 万美元的收入。
Kirby-Yung 表示，她希望看到对新单元住房合作社的运作方式进行重新设计。
曾经你会看到上级政府以一次性拨款或持续补贴的形式为住房合作社提供资金，但这种投资几乎已经枯竭。
相反，她设想将市场住房和合作公寓组合起来，为低收入居民提供住房费用补贴。
“例如，如果你看看福溪南，你会发现那里有不同的任期。你有一些社会住房单元，有一些是出租的，还有一些是分契式住房，人们实际上在那里购买他们的单元，”Kirby-Yung 说。
另一种选择是根据成员的收入水平确定住房费用（合作公寓居民支付的费用而不是租金），并利用高收入租户的资金来补贴其低收入邻居，正如该市的中等收入租赁住房试点计划所做的那样。
“我认为这是合作社对话的一个有趣的方面，目前尚未真正得到充分探讨，”她说。
阿姆斯特朗建议，城市增加更多合作公寓的另一个选择是指定可用的市政土地仅用于合作公寓的开发。“但我知道，当每个人都在排队等待下一个地点时，这有点棘手，因为土地仍然稀缺。”
Kirby-Yung 不支持仅将城市拥有的土地预先分区为合作公寓单元，因为担心这会妨碍项目包括市场租赁和分层公寓以及合作公寓、住房单元。
温哥华的公寓数量会在三年内翻一番吗？
海明威表示，近年来的高通胀率大大拉大了建筑成本和房价之间的差距，缩小了开发商的利润空间。“总体而言，无论是市场项目还是非市场项目，无法启动项目都是存在危险的。”
然而，海明威相信温哥华市可以实现到 2026 年将合作公寓数量增加一倍的目标。
海明威说，在密度较低的单户住宅区建造合作公寓比当前和过去市议会都致力于致密化的主要干道上建造合作公寓更便宜。
“城市中存在着一种古老的政治妥协，‘我们将允许少数地区实现高密度发展，但保留低密度地区。’” 现在，这一切都随着省级立法而受到质疑，我认为这是一件非常好的事情，”海明威说。
Kirby-Yung 指出，许多最近建成和在建的合作公寓都位于这些低密度社区，现有的住房合作公寓（如尚普兰高地）也是如此。
然而，阿姆斯特朗并不相信温哥华市能够在三年内将合作公寓数量增加一倍。
尽管如此，他对温哥华合作公寓的未来持乐观态度。
阿姆斯特朗说：“这个目标一直被认为是令人向往的。”柯比-永也同意这一结论。“但可能会有显着的增长。”
（谷歌翻译：ABC’s Promise to Double Co-op Housing Is Off to a Slow Start）
