维罗妮卡·格林：如何解决学生住房危机

加拿大的学生与床位比率为 12%——位居世界最低之列

安大略省正面临着一场蔓延到我们的大学和学院校园的住房危机。学年开始时，当地或国家媒体似乎每隔一天就会出现一个头条新闻：一名学生努力寻找住所，睡在车里，或者前往食品银行，因为他们所有的积蓄都被花光了。租。

我们的国家终于开始了我们长期以来一直需要的关于住房短缺的辩论，但现在是时候将这种辩论扩展到我们的高等教育部门了。值得庆幸的是，确保所有学生（无论是国际学生还是国内学生）都有一个负担得起且可实现的住所的解决方案并不需要那么复杂。

专用学生宿舍（PBSA）有潜力成为加拿大表现最好的资产类别之一。尽管面临着疫情、通货膨胀和利率上升的挑战，PBSA 还是表现出了非凡的韧性。

强劲基本面背后的驱动力是住房供应市场受限：安大略省高等教育机构几乎不可能以足够快的速度建造新住房来满足需求。

在安大略省，从安大略省政府获得超过 1000 万美元的大学和学院均遵循安大略省更广泛的公共部门采购指令，该指令要求所有建筑和服务合同都必须经过冗长的征求建议书 (RFP) 流程。更重要的是，随着大学的资产负债表向省政府转移，大学不能承担债务。

这意味着大学自己建造校内住宿非常困难。他们必须依靠私营部门来支持融资、开发和建设。

大多数情况下，大学在大楼建成后将维持日常运营。为了执行此类公私协议，大学必须运行 RFP 流程，然后进行合同谈判；所有这些都是在他们能够获得权利并建造住宅之前完成的。仅 RFP 和谈判过程就可能需要六年时间，然后再花费五年时间来构建。11年后，可容纳100名本科生的学生宿舍才得以实现。

安大略省的校内住宿与美国和英国等其他市场的最大区别就是这种繁文缛节。几十年来，美国和英国一直能够控制其校园扩建和土地储备房地产，以改善其建筑环境、吸引新生并实现发展。大学越城市，其房地产活动就越明显。

审查 BPS 采购指令以减少限制并允许大学主动与私营部门合作探索各种在校园内建造住房的结构性协议，这是政府可以主动采取的措施，以支持短期内的新住房供应。

与校内学生宿舍相比，还有私人专门建造的学生宿舍：开发商拥有土地，承担财务和建设风险，并聘请第三方物业经理或大学，负责日常住宿。建成后可进行日间运营。

与其他市场相比，加拿大的私人专用学生住宿市场还处于萌芽阶段。该国的学生与床位比率（也称为供应率）为 12%，属于世界最低水平。英国私人PBSA床位的供应率为34%；美国是16%。

加拿大的贷款环境保守，历来债务资本集中于少数商业资产类别，即写字楼、零售和工业资产。自新冠疫情爆发以及学生重返校园以来，由于加拿大市场强劲的基本面——持续增长的需求，机构对私人专用学生住宿资产类别产生了真正的兴趣。

想要建造校外专用学生宿舍的开发商仍然面临着众多挑战。他们今天面临的最大问题是：“如果利率不下降怎么办？” 开发商面临的阻力是巨大的：成本不断上升、审批时间延长、寻求股权资本以及应对流动性不足的债务环境。利率的不确定性与估值风险密切相关。那么，困境就很明显了：我们如何在履行投资者信托责任的同时向市场引入新的供应？

最近几周，政府采取了一些重要举措，使这些项目更容易落实：取消了 HST 的联邦部分，以及最近省级宣布取消其份额，这受到欢迎。

政府可以采取更多措施来支持加拿大开发商释放大学市场的住房供应：通过加拿大抵押贷款和住房公司实施持续计划，促进高密度开发并简化官僚程序，快速跟踪建筑申请许可证和鼓励建造节能建筑是可以简化 PBSA 开发流程的三个关键步骤。

大学可以在私营部门的支持下结成联盟，游说省级政府进行变革。加强公共和私营部门之间的伙伴关系对于提供一流的学生宿舍至关重要。

发展、教育和治理领域的领导者可以在吸引国际投资者进入加拿大市场方面发挥关键作用。通过举办活动、网络研讨会、小组讨论以及与志趣相投的人进行对话，我们可以就供应限制以及如何解决这些问题展开对话。

当我们应对当今宏观经济环境的挑战时，开发商对加拿大学生住房市场保持着固有的乐观态度，我们必须认识到它所拥有的尚未开发的潜力。

通过政府支持、私营部门伙伴关系和个人努力的正确结合，加拿大的 PBSA 行业能够蓬勃发展并继续吸引国内外投资者。