持久的关税将影响宏观经济前景
加拿大按揭及房屋公司 ( CMHC) 在其2025 年 2 月《住房市场展望》中 警告称，由于美国贸易政策的潜在变化，加拿大经济未来面临重大阻力。我们现在确信，未来几年仍将维持一定程度的关税。围绕这些政策的不确定性和混乱局面已经打击了商业信心，并导致投资放缓。这些阻力是真实存在的，并将对加拿大经济产生持久影响，并在我们的住房前景中发挥更重要的作用。
根据我们基于截至2025年6月26日的信息制定的新基准情景，美加双边贸易关税将在下半年达到峰值。随着贸易协定的达成，到2026年下半年，关税将逐渐下降。美国对其他国家的关税也将呈现类似的模式，短期内全球需求将进一步减少。这将影响加拿大2025年的经济。继今年可能出现温和衰退之后，加拿大的国内生产总值(GDP)将在2026年初开始复苏。我们较弱的增长情景如下表所示。
有三个因素已经导致了经济放缓，并且在短期内还将继续造成这种影响：
- 价格压力
- 需求降低
- 不确定
贸易环境以及地缘政治事件的潜在影响将推高通胀率，到2026年中期达到略高于3%的峰值。预计到今年秋季，失业率也将略有上升。我们的市场情报证实，不确定性普遍存在。
对于直接或间接受到关税影响的企业而言，海外需求和收入的下降将继续抑制劳动力需求，导致劳动力市场疲软，而不确定性的加剧则会减缓投资。此外，贸易政策不确定性和关税上调导致的供应链中断将造成高昂的成本，并推高价格。对于家庭而言，失业和物价上涨的前景将继续抑制消费。尽管借贷成本和条件更加有利，但购房仍将无法免受这种不确定性的影响。
这些经济压力与通胀前景同时显现，尽管预计可能出现温和衰退，但通胀前景仍高于《住房市场展望》的中期情景。因此，我们对政策利率的看法没有改变。该利率应在2025年小幅下降，并从2027年开始上升至中性区间的中点。与此同时，债券收益率和抵押贷款利率在2025年上半年低于我们的预期。我们预计，它们在下半年也将保持在我们《展望》的预测以下。5年期固定抵押贷款利率将逐步上升至5.5%的长期利率。与政策利率挂钩的浮动利率抵押贷款对购房者仍将更具吸引力。
我们维持人口结构预测不变。降低移民目标将逐步实现，并将在预测期内减缓经济增长。
2025 年疲软的房地产市场明年将开始复苏
自一月份以来，房地产市场活动有所减弱。在经济增长放缓和贸易紧张局势持续的背景下，许多购房者和开发商采取了“观望”态度。二手房市场已经疲软，尤其是在安大略省和不列颠哥伦比亚省，而阿尔伯塔省则出现了降温迹象。魁北克省的房地产活动放缓幅度小于加拿大其他地区，这得益于更强劲的市场势头和更稳定的买家情绪。总体而言，我们目前对2025年房地产市场的预测与《房地产市场展望》近期的低迷情景越来越一致，这凸显了房地产前景下行风险的增加。
在需求减弱、房源增加的地区，房价正在走低。我们目前预计，今年加拿大平均房价将下降约2%，安大略省和不列颠哥伦比亚省的跌幅将更大，这两个地区的高房价和公寓市场投资者活动的减少将继续抑制需求。随着经济基本面和信心的改善，我们预计2026年房价将出现复苏。然而，由于开发商仍保持谨慎，且融资条件依然紧张，房屋开工率的反应可能会较为缓慢。
按历史标准衡量，多单元住宅建设仍将保持高位，但地区差异仍将存在。加拿大大西洋地区、草原省份和魁北克省的建设总体将保持强劲。相比之下，安大略省和不列颠哥伦比亚省的开工量将大幅下降，因为高昂的房价、不断上涨的建筑成本以及低迷的投资者信心，对新建项目，尤其是公寓项目构成了沉重的打击。许多公寓项目被推迟、取消或转为出租。开发商未能达到预售目标，未售出库存不断增加。价格下跌和信贷紧缩给买家带来了风险。这些挑战可能会持续到2025年。
低层建筑将面临类似的挑战，尤其是在安大略省。不过，预计魁北克省、曼尼托巴省和阿尔伯塔省的房屋价格将略有上涨。在不列颠哥伦比亚省等地区，半独立式住宅和排屋的市场表现更具韧性。
随着新增供应量增加，需求减弱，预测期内租赁条件将继续逐步缓和。租赁和公寓竣工量的激增，导致加拿大主要城市的空置率略有上升。尽管租金持续上涨，但涨幅低于近年来。家庭组建速度放缓、移民减少以及劳动力市场疲软也对租赁需求构成下行压力。
缺乏负担能力仍然是许多潜在购房者面临的主要障碍，尤其是在高成本市场。即使政策利率小幅下调，预计抵押贷款成本仍将居高不下，这对购房者来说几乎无济于事。这是因为在经历了一段异常低的利差之后，抵押贷款利率已回升至与加拿大央行政策利率的历史高位。钢铁、木材和其他建筑材料的持续关税也导致建筑成本居高不下，阻碍了住房供应。其结果是，短期内许多家庭仍然无力负担住房，而建筑商也不愿动工。
加拿大房地产市场正处于调整期。经济增长放缓、人口流入减少以及持续的贸易相关不确定性，导致2025年的市场环境更加疲软。然而，随着贸易紧张局势缓和、抵押贷款利率下降以及需求缓慢复苏，我们预计2026年市场状况将更加稳定。随着经济环境的改善，房地产市场应该会逐渐回归更加平衡的轨道。
| 多变的 | 2023 | 2024 | 2025年（F） | 2026（法） | 2027（法） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 选择 | 基线 | 选择 | 基线 | 选择 | 基线 | |||
| 新房市场 | ||||||||
| 首发——总计 | 240,267 | 245,367 | 237,833 | 237,805 | 224,948 | 227,734 | 212,550 | 220,016 |
| 转售市场 | ||||||||
| MLS®销售 | 450,469 | 482,940 | 466,362 | 465,040 | 483,280 | 503,840 | 465,457 | 513,349 |
| MLS® 平均价格（$） | 682,673 | 689,619 | 676,909 | 679,107 | 698,755 | 717,104 | 700,301 | 736,412 |
| 经济概况 | ||||||||
| 实际GDP增长率（%） | 1.5 | 1.6 | 0.9 | 1.0 | 0.5 | 0.9 | 2.4 | 2.5 |
| 就业增长（%） | 3.0 | 1.9 | 1.3 | 1.4 | 0.8 | 1.0 | 0.5 | 0.6 |
| 固定5年期*抵押贷款利率（%） | 6.0 | 5.8 | 5.2 | 5.2 | 5.2 | 5.3 | 5.4 | 5.4 |
*常规5年期固定抵押贷款利率（加拿大贷款机构公布的利率平均值）。
资料来源：CMHC、CREA、加拿大统计局、Haver Analytics
| 多变的 | 2023 | 2024 | 2025年（F） | 2026（法） | 2027（法） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | |||
| 转售市场 | ||||||||
| MLS®销售 | 35,878 | 36,065 | 25,300 | 37,700 | 29,100 | 42,100 | 32,900 | 47,700 |
| MLS® 平均价格（$） | 1,212,925 | 1,230,111 | 1,135,000 | 1,211,000 | 1,171,000 | 1,277,000 | 1,184,000 | 1,219,000 |
| 开始 | ||||||||
| 独立屋 | 2,832 | 2,176 | 2,260 | 2,700 | 2,260 | 3,130 | 2,020 | 3,230 |
| 倍数 | 30,412 | 25,936 | 18,340 | 22,600 | 20,640 | 26,370 | 22,280 | 28,870 |
| 首发——总计 | 33,244 | 28,112 | 20,600 | 25,300 | 22,900 | 29,500 | 24,300 | 32,100 |
| 租赁市场 | ||||||||
| 空置率（%） | 0.9 | 1.6 | 2.1 | 2.4 | 2.2 | |||
| 两居室平均租金（美元） | 2,181 | 2,314 | 2,450 | 2,580 | 2,710 | |||
资料来源：CREA、CMHC
| 多变的 | 2023 | 2024 | 2025年（F） | 2026（法） | 2027（法） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | |||
| 转售市场 | ||||||||
| MLS®销售 | 34,549 | 34,568 | 27,000 | 33,000 | 25,000 | 34,000 | 23,000 | 35,000 |
| MLS® 平均价格（$） | 551,420 | 622,491 | 61万 | 67万 | 60万 | 68万 | 60万 | 70万 |
| 开始 | ||||||||
| 独立屋 | 5,875 | 7,100 | 6,000 | 8,000 | 5,000 | 8,500 | 4,000 | 8,500 |
| 倍数 | 13,704 | 17,269 | 16,000 | 2万 | 12,500 | 19,000 | 12,500 | 19,000 |
| 首发——总计 | 19,579 | 24,369 | 22,000 | 28,000 | 17,500 | 27,500 | 16,500 | 27,500 |
| 租赁市场 | ||||||||
| 空置率（%） | 1.4 | 4.8 | 6.3 | 6.6 | 5.3 | |||
| 两居室平均租金（美元） | 1,695 | 1,882 | 1,918 | 1,941 | 1,947 | |||
资料来源：CREA、CMHC
| 多变的 | 2023 | 2024 | 2025年（F） | 2026（法） | 2027（法） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | |||
| 转售市场 | ||||||||
| MLS®销售 | 25,441 | 30,839 | 26,000 | 32,000 | 25,000 | 31,000 | 25,000 | 31,000 |
| MLS® 平均价格（$） | 385,334 | 424,505 | 42万 | 47万 | 41万 | 48万 | 41万 | 49万 |
| 开始 | ||||||||
| 独立屋 | 5,032 | 6,976 | 5,500 | 9,000 | 5,000 | 9,000 | 4,500 | 9,000 |
| 倍数 | 8,152 | 11,408 | 10,500 | 13,500 | 8,000 | 14,000 | 8,000 | 14,500 |
| 首发——总计 | 13,184 | 18,384 | 16,000 | 22,500 | 13,000 | 23,000 | 12,500 | 23,500 |
| 租赁市场 | ||||||||
| 空置率（%） | 2.4 | 3.1 | 4.6 | 4.8 | 4.3 | |||
| 两居室平均租金（美元） | 1,398 | 1,536 | 1,637 | 1,656 | 1,672 | |||
资料来源：CREA、CMHC
| 多变的 | 2023 | 2024 | 2025年（F） | 2026（法） | 2027（法） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | |||
| 转售市场 | ||||||||
| MLS®销售 | 66,311 | 67,985 | 56,000 | 64,000 | 67,300 | 82,700 | 69,000 | 91,000 |
| MLS® 平均价格（$） | 1,127,426 | 1,118,137 | 1,037,000 | 1,103,000 | 1,032,000 | 1,168,000 | 1,072,000 | 1,288,000 |
| 开始 | ||||||||
| 独立屋 | 4,721 | 4,723 | 2,600 | 3,400 | 3,200 | 4,600 | 3,200 | 5,000 |
| 倍数 | 42,707 | 32,995 | 20,400 | 24,200 | 19,700 | 24,500 | 19,800 | 26,000 |
| 首发——总计 | 47,428 | 37,718 | 23,000 | 27,600 | 22,900 | 29,100 | 23,000 | 31,000 |
| 租赁市场 | ||||||||
| 空置率（%） | 1.4 | 2.5 | 3.5 | 3.8 | 3.8 | |||
| 两居室平均租金（美元） | 1,961 | 1,974 | 2,050 | 2,090 | 2,150 | |||
资料来源：CREA、CMHC
| 多变的 | 2023 | 2024 | 2025年（F） | 2026（法） | 2027（法） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | |||
| 转售市场 | ||||||||
| MLS®销售 | 10,549 | 11,798 | 10,100 | 12,500 | 10,100 | 14,900 | 10,500 | 15,500 |
| MLS® 平均价格（$） | 683,129 | 691,439 | 689,000 | 721,000 | 695,000 | 755,000 | 71万 | 78万 |
| 开始 | ||||||||
| 独立屋 | 1,535 | 1,515 | 1,500 | 2,000 | 1,200 | 2,000 | 1,100 | 2,200 |
| 倍数 | 7,710 | 6,379 | 6,500 | 7,600 | 5,800 | 6,800 | 6,100 | 6,800 |
| 首发——总计 | 9,245 | 7,894 | 8,000 | 9,600 | 7,000 | 8,800 | 7,200 | 9,000 |
| 租赁市场 | ||||||||
| 空置率（%） | 2.10 | 2.60 | 2.90 | 3.20 | 3.20 | |||
| 两居室平均租金（美元） | 1,698 | 1,880 | 1,960 | 2,040 | 2,120 | |||
资料来源：CREA、CMHC
| 多变的 | 2023 | 2024 | 2025年（F） | 2026（法） | 2027（法） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | 低的 | 高的 | |||
| 转售市场 | ||||||||
| MLS®销售 | 36,319 | 43,643 | 45,100 | 48,900 | 43,100 | 51,500 | 42,500 | 54,900 |
| MLS® 平均价格（$） | 574,361 | 610,272 | 644,500 | 665,500 | 661,600 | 698,400 | 658,800 | 711,200 |
| 开始 | ||||||||
| 独立屋 | 1,021 | 1,107 | 1,060 | 1,240 | 970 | 1,330 | 830 | 1,370 |
| 倍数 | 14,214 | 16,463 | 18,940 | 22,760 | 18,030 | 24,670 | 15,170 | 27,630 |
| 首发——总计 | 15,235 | 17,570 | 2万 | 24,000 | 19,000 | 26,000 | 16,000 | 29,000 |
| 租赁市场 | ||||||||
| 空置率（%） | 1.5 | 2.1 | 2.5 | 2.7 | 3.0 | |||
| 两居室平均租金（美元） | 1,096 | 1,176 | 1,255 | 1,325 | 1,375 | |||
资料来源：CMHC、Centris® 的 QPAREB。Centris®
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