房屋贷款合同中的罚款规则

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近日,有银行推出1.49%的4年固定利率,引起了很多人的注意,有不少客户问我是否可以取消以前的合约来获得新的利率,但大家都不确定解约的罚款有多少,所以我在这里一起解释一下。

在每一份贷款合约上,贷款机构都会写上违约的处理办法及罚款的计算方法。客户的贷款一般分为封闭式和开放式,大部分贷款为封闭式。封闭式分浮动和固定利率两种,对于浮动利率来说,罚款的金额很简单,是剩余贷款的三个月利息;而对于固定利率,则要算两个值,一个是三个月利息,另一个是签订合约时的利率与现在利率在剩余的时间里的利息差,取二者中的大数。 利息差的算法是:用贷款余额A乘以利率差B得出一个年利息额C,年利息额C除以12再乘以剩余月份,便得到罚款数额P。

举例如下:假设贷款在M银行,贷款当期余额A是50万,签约时的利率为4年固定2.99%,目前距到期日还有3年(36个月)。如果现在M银行的利率降到1.49%4年固定,而3年固定为1.69%,则利率差B是2.99%-1.69%=1.3%,则C=6500,未完成时间为36个月,则罚款P为6500/12X36=19500。

从上例看出,当期的利率越低,则意味着利率差越大,罚款越高。每家银行都在自己的网站上有罚款计算公式,具体金额可自行算出。客户可以算出转为新的利率1.49%后节省的金额,两者比较下大小,如果罚款大于节省的,那就不用转,如果罚款小于节省的,那就可以转。

由于在贷款合约中,有些贷款机构添加了额外的罚款的规定,如按照定量的金额罚款,采用原挂牌利率来计算利息差,对大额还款有时间限制和数量限制等,所以客户一定要通过经办人了解清楚贷款文件中的这些条款。 如果在寻找贷款时只关心利率,而不关心其他的条文,很有可能在将来处理时受到限制,这就是我在帮客户做贷款时常讲的一件事:不能只看利率高低,还得考虑交易成本、退出成本。

在此,笔者建议客户在办理贷款时要根据自己未来的情况慎重选择:购买的物业是投资房还是自住房,未来几年内转手的可能性,市场利率的走向等等。相对于一个低利率,可能客户在开始时都不会太去关注罚款问题,但是一旦遇到问题,会给自己带来经济损失。

您如有贷款问题,可联系Kevin Li 647-382-8899