高善文:房地产市场去库存过程已结束 拐点将至

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叶伟陶供稿

 

彩贝财经注意到,12月13日举行的安信证券2018年度投资策略会上,首席经济学家高善文表示,今年以来A股市场风格严重分化,大市值公司涨幅超过所属行业指数涨幅,大市值公司和小市值公司指数在长时间内走势相反,这种分化在A股历史上曾4次出现,共性是流动性严重紧缩,债券市场收益率大幅上升。这导致市场估值中枢大幅下移,但一部分股票基本面显著改善则可抵抗下跌,A股追涨杀跌的趋势力量则让企业基本面分化下的股价波动被急速放大。

针对房地产市场的发展,高善文称,上市房企存货从2010年底以来,存货水平一直在异常过高并不断上升。2014年底开始,房地产开始进入去存货状态。今年三季度,上市房企存货处于历史最低水平。中国房地产存货去化过程已经结束,很快将进入补库存和存货重建过程,即将进入拐点。市场表现为,今年土地销售收入创新高,越来越多城市加入限贷限购,房价开始上涨。

 

以下为部分文字实录:

 

海外有一个同行讲,最重要的事情是中国的房地产市场,支撑了全球商品市场最大的需求。中国房地产市场下一步的演化对于恢复全球经济的强度和方向,将会产生影响,尽管这一影响迄今为止还不太明显。我们简单的评估一下中国房地产的情况。我们知道中国的供给侧改革有很多的口号,其中一个就是要去库存,重要的是去过剩的房地产库存个有序对于生活在北上广深大城市的人而言对房地产库存没有深刻的记忆,如果你去过温州、鄂尔多斯和中国大量的三四线城市,2002年以后,在很长的时间里面在这些实县城有普遍的大量的烂尾楼,还有没有销售掉的住宅的库存情况,确实是触目惊心。

房地产的泡沫化、房地产价格的上升以及随后的库存显著的积累,造成了经济一系列的问题,银行的钱在坏帐,地方政府缺乏卖地收入,带来了一系列问题。在微观层面上最现实的感受,非常多城市大量的烂尾楼,中国房地产库存的情况还可以从总量层面上提供证据。这是我给大家分享的一个从总量层面上看问题的一个角度,我们把全部上市房地产企业合并在一起计算他们的存货,考虑中国的经济增长,用存货除以他们的总资产。

从2010年到2013年,最晚到2014年年终,房地产企业的存货确实非常快速度的积累。在2014年二三季度的时候,房地产存货的相对量在过去十几年的历史上是从来没有见过的,确实是在经济领域存在大量过剩的情况。我们也要看到进入2015年以来,房地产企业的存货水平开始转入明显的下行通道。

中央提出对房地产去库存是在2015年底2016年初,在2014年整个房地产的存货去化过程已经开始。从那个时候到现在,行业已经经历了15、16、17至少三年幅度非常大的存货去化。行业的存货积累是从2010下半年就开始的,但是存货的去化至少进行了三年时间。经过三年时间去化存货计划以后,存货计划的水平是什么样子的?我们看到,到今年二季度的时候,房地产的库存已经明显低于长期合理水平,实际上现在的库存水平比2009年最低的时候还要低一些。

2009年在房地产存货特别低的时候,发生的现象是全域范围内此起彼伏的房价大幅度上升。在现在房地产存货水平再次回到那一低点,我们再次看到了从大城市到小城市从东部沿海到中西部地区,在越来越多的城市房价正出现此起彼伏的上涨。昨天有人问我这个上涨会很快结束吗?没有存货的重新积累这个上涨是无法结束的。必须依靠存货的重新积累,使得市场回到正常的供需水平,从这一角度看问题,房价的上升是刚刚开始一小段时间,至少在明年你很难看到大幅度的降价。

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