环京楼市量价齐跌!抄底?这些套路你知道吗?

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 2017-12-26  中国证券报

叶伟陶供稿

“一条街上最多的时候有四、五万人在从事房地产销售工作”,一位燕郊的置业顾问告诉中国证券报(公众号:xhszzb)记者。

去年10月开始,环京楼市出现一波大涨。但从“涨”声一片到量价齐跌,中间只隔着一个“新政”的距离。

今年3月22日,紧跟着北京3·17限购政策,廊坊限购。6月2日,限购升级。经过一轮限购,环京周边的房价接近“冰点”。

2017年1月至今燕郊二手房成交均价走势

数据来源:链家研究院

2017年1月至今燕郊二手房议价空间走势

数据来源:链家研究院

上述置业顾问表示:“目前,燕郊整体均价大概在2.4万/平米左右,而今年最高的价格是首尔甜城成交的4.05万元/平米。”

记者走访多家中介了解到,燕郊主要的住宅区价格在2.3万元/平米左右,一些比较老旧的小区价格则在1.6万元/平米左右。

掉头向下的不仅是燕郊,限购之后其他环京地区房地产价格和成交量也一路下跌。

价格降这么多,能抄底不?

中国证券报(公众号:xhszzb)记者在调研中注意到,尽管价格大幅下降,但整个环北京的房地产市场都在一片寂静之中。

2016年1月-2017年11月燕郊每月成交面积(万平方米)

数据来源:易居研究院

2016年1月-2017年11月固安每月成交面积(万平方米)

数据来源:易居研究院

2016年1月-2017年11月香河每月成交面积(万平方米)

数据来源:易居研究院

2016年1月-2017年11月大厂每月成交面积(万平方米)

数据来源:易居研究院

但只要你想买房,市场上总会有这样那样的渠道……

10%首付再现江湖

记者在调研中了解到,不少开发商在进行“低首付”的促销,部分楼盘可10%首付“锁定房源”。针对外地户口不能购房的政策,部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

按置业顾问说法,购房者需先和开发商草签一份购房合同,购房者在当地缴纳社保,待到三年之后满足社保缴纳要求之后,再办理正式的网签备案手续。中间过程中,一旦政策松动,就可以马上网签,或者选择出售房屋赚取差价。

目前政策是外地人购房首付最低50%。不过为了鼓励外地人购房,目前最低可以首付10%“压房”,剩余的部分可以分批还,中间不收取任何利息。

一位在环京地区工作多年的房地产销售告诉记者,楼市不景气的时候,10%的首付这种情况就会出现。之前有些楼盘打着首付10%,剩下的部分分期免息还清。但往往在交完钱之后会发生变动,比如又收取利息,或者临时加价。

据了解,10%首付并不是一种特殊现象。据公开信息显示,早在2008年,这种首付10%的促销方式就曾出现在燕郊楼盘的广告中,因为垫付方式违反相关法规,在当年5月被监管部门严查而叫停。

投资环京商住不保险

限购的不断升级和发酵让环京区域的楼市受到不小的冲击。然而,与北京全面限购不同,环京地区纳入限购范围的仅是住宅,暂时并不包括商业、办公类项目。

置业顾问表示:“外地人没有本地户口或者3年社保,买不了住宅,但可以买不限购商住公寓。”

在固安一位销售也极力向记者推荐公寓,并称可以进行1成首付,剩下4成由开发商垫付,分两年还清。

中国证券报(公众号:xhszzb)记者采访多位购房者,他们担心环京区域的商住产品也会遭遇类似北京的政策加码。

一位长期关注燕郊楼市的投资者表示,环京地区租赁需求还不是很旺盛。普通的商住居住品质一般,价格和租金都不可能太高,而且流通性也很难比得上住宅。特别是环京区域,商住并不稀缺。

高铁新城投资须谨慎

随着高铁网络的建设,环京周边高铁越来越密集。也让购房者的目光再次聚集在这些高铁经过的城市。类似涿州、宝坻、高碑店等这些高铁通过的区域,成为投资者最为关注的区域。

在宝坻京津新城的一个售楼处,一位销售对记者表示,高铁一通,这儿的价格最少也得涨到1.6万/每平米。

曾经的被称为“鬼城”的宝坻京津新城,房价一直在3000元元/每平米左右,还无人接手。

在即将建设高铁的消息发布后,京津新城的二手房价犹如坐了“过山车”,最高时已经超过1万元/平米。

专家观点

对于高铁新城的投资,知名房地产专家陈宝存认为,远离原来主城区的高铁新城,距离招商引资做完还有很长一段时间,收益可能不会在短时间内见效。

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