漫谈疫情对房地产的影响

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金融街地产 BROKER  李 

有人说,由于信息不对称,和少数人通过对信息的垄断,利用房市对普通人群实行长达十多年的剥削。房地产业成就一大批亿万富贵,同时,也成就数以亿计房奴。现实情况,房屋现状呈现严重过剩。而且存在一片一片的“鬼楼区”,“鬼社区”,和无居民社区。但舆论却说房屋还短缺。直到今天,人们的思维惯性认为,买房就能赚钱。所以,有人说,公正,客观,真实的媒体是启迪民智的最有效药剂。

事实上,这十多年,确实存在这种极其不合理,不公平的现象。这些年,人们不论有多么好的专业水平,人们不论做什么生意,人们不论多勤奋,但如果这二十年还没有买房,那可能就亏了;反之,一个人什么也不会干,但十年前买两座房子,那可能就赢了。这种现象对社会的导向作用极强。导致很多人人心浮躁,放弃做长期和基础性工作领域,纷纷转向高杠杆,见效快的房地产领域。这次中美贸易战,暴露出很多问题,人们发现很多基础材料,制约产业升级的领域还很落后。

本来,过去一旦发生金融危机,经济危机,最受害的就是房地产行业。人们的记忆中,危机就意味着房地产降价。但近年来情景却发生了变化。一旦发生危机,各国应对危机的策略是量化宽松政策,是降息,是放水政策。这种政策下,在危机过程中,房地产不但没有下降,反而大幅度上升。搞得人们越是觉得自己有一点宏观经济知识,越是谨慎,越是有失败感!

但长期积累的大规模资产泡沫,对社会经济及其不利,对实体经济危害巨大。由于资产泡沫大,房价高,房租贵,很多小生意实体经济经营成本太大,负担太重。长期处于艰难维持状态。这次疫情,对于从事实体经济,对于服务业真是雪上加霜。实体经济的困局将倒逼房地产业彻底改变。疫情将彻底改变房地产的走势,疫情也将是房地产的转折点。

有人说,这十多年房地产泡沫膨胀过程,是对于社会诚实的劳动者,对于相信靠知识,靠专业,靠辛勤工作创造财富的人是最无情的剥削和最辛辣的讽刺。有人说,如果继续让房地产泡沫继续膨胀下去,势必引起天怒人怨。政府如果管不了,或者不愿意管,上天就会管。这次疫情,从某种意义上讲,可能就是上天对人间公平正义的一次大调整。

有人说,这次病毒是谎言和泡沫的克星。病毒所到之处,往日繁忙的街道会变成一片萧条。人为精心编织和维护的资产泡沫也会随之破灭。而且这病毒还蔑视权威,难于驾驭,无法用谎言掩饰。回避和掩盖病毒可能是倍加的恶果。应对这病毒的办法只有通过信息透明,通过科学,通过客观应对办法才有可能解决病毒问题。历史上,数次病毒和细菌大流行,都是在在纠正人间的不平之后,悄无声息地走了。

目前,国内很多商业门市房,在疫情和电子商务的夹击下,已经处于破产边缘。即便是一线城市,深圳,广州,北京等的商业区,一些门市房都开始关闭,更不提大批三线,四线城市了。还有很多商家即将关闭。现在缺乏实体经济支持的高价门市房已经很难出手,降价已是事在必行。

二十多年来,由于过长的经济顺周期,很多物业投资者,已经淡漠了投资风险意识。加之,整个社会都处于高杠杆,高负债,高风险运行状态,国家如此,企业如此,家庭也如此。过去,过去高杠杆,高负债给国家带来的是高速发展,给社会带来的是欣欣向荣,给投资带来的是高利润,高回报;那这次疫情之后,高杠杆,高风险,和高负债可能会国家,社会,和一些投资者带来很多麻烦和棘手问题。

有人说,如果疫情继续蔓延,酒店,餐饮,航空,旅游,和其它服务也继续处于半停摆状态。加之,政府开始征收房地产税。这将加重物业持有人的经济负担。同时,这会加快房屋降价销售。势必导致房市开始下行。彻底改变十多年形成买房即挣钱的思维惯性。房地产历经二十多年的繁荣,目前,房地产已经步入夕阳产业,巨额过剩产能和产量已经形成巨额债屋,巨额库存,巨额呆账,坏账,巨额浪费,和难以梳理的社会矛盾。毋庸置疑,靠房地产发展经济这条路已经很难继续走下去了。

疫情还给房市带来一个令人意想不到的现象。即,部分国际大都市,比如,纽约,多伦多,旧金山等城市核心地带公寓库存大幅度上升,成交价开始下降。有人分析,造成这种现象有两个原因,其一,一些公司发现职员在家工作的效率比过去在城市核心地带的公司办公室工作效率更好。这一意外发现,将为一些公司节省大量办公楼房租费用。也同时给职员买房定居更大的选择空间。这变化将对城市的商业物业需求和住宅公寓需求造成很大负面影响。其二,是留学生的租房,买房市场影响。过去,留学生对多伦多和纽约等大都市的房屋市场有很大需求。每年来多伦多留学的学生在多伦多租房,给多伦多房屋市场带来繁荣。但疫情期间,很多大学开始实施上网课,留学生也不必来多伦多了,不必租房,更不必买房了。这也对多伦多房市有不利的影响。

总之,疫情对全球经济,对房地产业的影响还没有完全显现出来。一般来说,房地产市场周期是落后大经济周期半拍的。即,大的经济环境开始上升,房地产市场还需要一段时间才能开始上升;反正,社会大的经济环境开始下降,房地产市场也需要一段时间开始下降。无论上升还是下降,房地产市场都滞后社会大经济周期一段时间。当前,由于疫情,全球大的经济环境不好,但房地产市场好像继续创新高。面对这种形势,不同人有各自不同的看法,有人乐观继续看涨;也有人保守一些,劝大家,“别错把日落当日出”。(本文纯属学术探讨,学术交流,不做任何人房屋买卖依据)